Tabelle millesimali: quando si può procedere alla revisione

Le tabelle millesimali del condominio sono soggette a revisione? Quando è necessario procedere? Ecco la sentenza della Corte di Cassazione.

Le spese condominiali sono soggette a divisione tra i singoli condomini, proprietari delle unità immobiliari apposte nel medesimo edificio, per effetto delle cosiddette tabelle millesimali.

Quest’ultime, tuttavia, sono soggette a revisione così come statuito dell’art.69 disp. att. c.c.

La Corte di Cassazione sul punto, ha statuito i casi, tassativi, in cui è necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali

Revisione tabelle millesimali: ecco cosa statuisce la Cassazione

Secondo la Suprema Corte (sentenza n.11846 del 18 Giugno 2020), la revisione delle tabelle millesimali è necessaria nei seguenti casi:

• Nel caso in cui le stesse siano state definite per effetto di un errore
• Quando siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio per effetto di sopraelevazione, incremento di superfici o diminuzione delle unità immobiliari con variazione di oltre un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare di un solo condomino

Per errore che inficia il calcolo del valore della singola unità immobiliare apposta nel condominio, si intende un errore materiale da cui si genera la diversità tra la realtà di fatto ed i dati derivati dalla tabella da cui occorre procedere alla rettifica con ridefinizione dell’immobile nella rispettiva e reale posizione oggettiva

L’errore non genera un vizio del consenso e comporta l’obbligo di effettuare nuovamente il calcolo delle proprietà esclusive dei condomini, esprimendo le stesse in termini millesimali rispetto ai beni comuni del condominio.

L’errore che inficia sulle tabelle millesimali non genera la nullità della delibera di approvazione delle tabelle ma solo una revisione necessaria essendo venuta a mancare una corrispondenza tra situazione reale e valori oggettivi nelle tabelle rispetto alle singole unità immobiliari.

Revisione delle tabelle per mutate condizioni

Altra causa di revisione obbligatoria delle tabelle condominiali è data dal mutamento delle condizioni che comportino un alterazione per oltre un quinto del valore di una sola unità immobiliare.

Si deve, in tal senso, intervenire, creando un  nuovo parametro di riferimento in termini proporzionali tra i singoli alloggi ed i beni condominiali essendo mutata la realtà fattuale tale da creare una disparità tra i singoli condomini.

In tal senso le tabelle millesimali dovranno essere modificate sulla scorta del mutamento della situazione condominiale.

In merito alla revisione delle tabelle millesimali, con sentenza n.11846 del 2020, la Suprema Corte di Cassazione, ha altresì specificato:

in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ., dando vita alla “diversa convenzione ” di cui all’art. 1123, 1° co., ultima parte, cod. civ., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. cod. civ., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito (cfr. Cass. (ord.) 25.1.2018, n. 1848; Cass. 26.3.2010, n. 7300).

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