Sottotetto agibile ma privo di abitabilità: quali sono i rischi?

Quali possono essere i rischi a cui va incontro un proprietario che abbia ottenuto l’agibilità del sottotetto della propria abitazione senza ottenerne l’abitabilità? Ecco tutte le risposte al quesito.

Sottotetto agibile ma privo di abitabilità: quali sono i rischi?

Cosa si verifica quando nell’acquistare un immobile, ci si accorge che la mansarda, risultante essere dal cedente, accatastata quale sottotetto agibile, non abbia l’abitabilità?

Invero, al netto delle risultanze di una planimetria, è possibile potersi insinuare in tale particolare fattispecie.

Di talché, è possibile rilevare che da visura catastale di un appartamento, il sottotetto sia regolarmente diviso in stanze, rispettivamente accatastate quali soffitta, solaio, sala giochi, stenditoio.

Nel caso in esame, al catasto rileva che lo spazio del sottotetto abbia tutti i requisiti di agibilità ma non abbia avuto riconosciuto l’abitabilità ovvero non potrà essere utilizzato per tale scopo.


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Pertanto, se la casa, di complessivi 100 mq, è valutata 2.000 euro al metro quadro con 50 mq di sottotetto, l‘abitazione, in seguito a mancanza di abitabilità di quest’ultimo, non potrà essere valutata 200.000 euro.

Sottotetto non abitabile: cosa si può fare?

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Se il sottotetto risulti avere requisiti di abitabilità quali il rapporto aero illuminante, è possibile procedere alla regolarizzazione dello stesso per renderlo usufruibile.

Tuttavia, è pur vero che, qualora tale rapporto fosse sussistente, ovvero risulti esserci proporzione tra la superfice delle finestre e quella del pavimento, i cedenti avrebbero già provveduto a regolarizzare il tutto.

La regolarizzazione finalizzata all’abitabilità del sottotetto, nel caso sopra elencato, appare alquanto impossibile: le stanzette, infatti, ottenute non potrebbero essere utilizzate quali stanze da letto vere e proprie, salvo lavori di  innalzamento del tetto e di aumento delle dimensioni delle finestre.

Da un punto di vista catastale risulta esser tutto in regola, ma urge rendere edotto chi acquista che la mansarda non sia abitabile, pur essendo agibile.

In particolare, il sottotetto agibile ma non abitabile sta ad indicare uno spazio che rispetti i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità ma non quelli di abitabilità e, pertanto, non potrà essere usufruito per scopo abitativo.


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Qualora, di contro, catastalmente l’immobile sia stato censito quale openspace, ma nella realtà siano state realizzate stanze più piccole, occorrerà effettuare dei lavori volti alla demolizione delle tramezze e degli impianti accessori.

Qualora i venditori non procederanno a ripristinare lo status quo risultante al catasto, potrebbero trovarsi dinnanzi a due evenienze:

  1. Difendersi dall’attacco dell’acquirente che, prima di accendere il muto, servendosi di un perito, farà accertare l’abuso edilizio, facendo saltare la vendita ovvero apponendo dei criteri di abbassamento della valutazione dell’immobile per effetto dei lavori da sobbarcarsi per la il ripristino dello status quo.
  2. Nel caso in cui, invece, dinnanzi al notaio, il venditore dichiarerà la regolarità della casa, configurerà il reato di falso in atto pubblico.

Sottotetto agibile ma non abitabile: si può fare compravendita?

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In caso di sottotetto non confacente alla reale dimensione risultante dal catasto, spetterà al notaio quale pubblico ufficiale, assicurare, a tutela dell’imparzialità e terzietà del proprio mandato, far concludere l’atto di compravendita nel rispetto delle risultanze emergenti dalla mappa catastale.

Di contro, il venditore non potrà cedere un immobile avente una parte dello stesso non confacente a quanto risultante dalla mappa catastale, pena la sussunzione a responsabilità penale per le dichiarazioni mendaci fornite al momento del rogito.

Il venditore, in particolare, al momento dell’atto di compravendita, non può, pena la sussunzione a reato penale, dichiarare che il bene venduto sia conforme alle normative urbanistiche pur non essendolo.

Di norma, al di là di quanto risultante al catasto, il sottotetto è una parte dell’immobile adibito ad uso deposito e non abitativo.

Pertanto l‘acquirente che, dalla legge, non è tutelato per l’incauto acquisto, dovrà prestare attenzione a qualunque tipo d’intervento che abbia modificato lo status quo di tale parte dell’immobile che desidera acquistare: basti pensare ai sottotetti divenuti, di fatto, lavanderie, camere da letto, cucine o bagno.

In tali circostanze, salvo casi di eventuale accatastamento (più unici che rari), il venditore determina in mala fede l’acquisto da parte dell’acquirente, di una parte dell’immobile, il sottotetto, non conforme alle normative urbanistiche in termini di dichiarazione di cambio di destinazione uso.

Il sottotetto risulta essere, in tal caso, agibile ma non abitabile e, di fatto, senza cambiamento di destinazione d’uso risultante al catasto, tale parte dell’immobile ceduto, rappresenta, a tutti gli effetti, un abuso edilizio: sic et simpliciter!!!