Se affitti una stanza, devi pagare l’IMU? La risposta definitiva della Cassazione

L’IMU sulla prima casa con stanze in affitto rappresenta un dilemma per molti italiani, in quanto si pone esattamente a metà strada tra il diritto all’esenzione e l’obbligo di pagamento. Come risolvere la questione? Ci ha pensato la Corte di Cassazione, che con una recente ordinanza ha fatto chiarezza una volta per tutte.

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L’IMU è un’imposta che grava su tutti gli immobili che non sono l’abitazione principale, a patto che questa non appartenga alla categoria degli immobili di lusso. Di contro però, si sa anche che l’IMU si deve pagare quando si affitta l’immobile, anche se solo parzialmente. Cos’è, quindi, che determina l’esenzione o il pagamento?

A spiegarlo è la Corte di Cassazione, che con l’ordinanza n. 8236 del 2 aprile 2026 fa chiarezza una volta per tutte su questo punto, e sancisce chi è tenuto a pagare l’imposta e chi, invece, può continuare a godere dell’esenzione.

IMU sulla prima casa con stanze in affitto

Nella situazione economica attuale, la casa rappresenta ancora la principale fonte di sostentamento per molti italiani. Tanto che c’è anche chi, per avere un’entrata extra, decide di affittare una stanza della casa in cui abita. A questo punto però, sorge spontaneo chiedersi se, su quella casa, si mantiene ancora l’esenzione dall’IMU oppure, in virtù della locazione, questo diritto decade. A risolvere il nodo ci pensa la Corte di Cassazione che, partendo da un caso concreto, fornisce la spiegazione definitiva e i criteri di discriminazione tra chi deve pagare l’IMU e chi invece ne è esente.

Il caso in questione nasce da alcuni avvisi di accertamento che il Comune ha emesso nei confronti di una proprietaria che aveva affittato una stanza a terzi. Per l’amministrazione comunale, infatti, in questo modo l’immobile (dove la contribuente abitava) non si poteva più considerare abitazione principale e, pertanto, la proprietaria avrebbe dovuto pagare l’IMU ordinaria. Una volta analizzato il caso, la Corte di Cassazione ha preso però le parti della contribuente, respingendo il ricorso del Comune spiegando che se una parte della casa è in affitto, ma il proprietario continua a viverci, l’immobile mantiene la qualifica di abitazione principale e, con essa, l’esenzione dall’IMU.

La Cassazione fa chiarezza

La sentenza n.8236 del 2 aprile 2026, quindi, chiarisce un nodo su cui in molti si sono interrogati, e stabilisce un principio importante per la giurisprudenza in materia di IMU: la locazione parziale di un immobile non fa perdere il diritto all’esenzione prevista per l’abitazione principale. In base a quanto deciso dalla Corte Costituzionale con la sentenza n.209 del 13 ottobre 2022, ai fini dell’esenzione:

per abitazione principale deve intendersi l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

In precedenza, era necessario che l’intero nucleo familiare risiedesse nello stesso immobile, ma dopo questa sentenza due coniugi che risiedono e hanno dimora abituale in due case diverse sono entrambi esenti dal pagamento dell’IMU, a prescindere dal Comune in cui si trovano gli immobili. Ora, a questa specifica si aggiunge anche quella che, se il proprietario continua a vivere nell’immobile, l’eventuale presenza di un inquilino in una parte di esso non altera la qualificazione come abitazione principale. Di contro, il proprietario deve pagare l’IMU se:

• non vive nell’immobile ma lo affitta solamente,
• l’immobile è classificato come categoria catastale di lusso (A/1, A/8 e A/9).

IMU sulla prima casa con stanze in affitto: foto e immagini