Locali portineria possono diventare un’attività economica?

Qualora il locale destinato ad uso portineria in un condominio sia dismesso, è possibile destinarlo a seguito di modifica ad uso commerciale?

Portineria

In un Condominio è possibile la dismissione del locale di portineria con conseguente cambio d’uso al fine di ospitare un’attività commerciale.

Lasciarlo in disuso, infatti, comporterebbe delle spese maggiori per tutti i condomini proprietari della parte comune.

Cosa fare, allora, per cambiare il locale destinato ad uso portineria in un locale sottoposto all’esercizio di attività commerciale?

Portineria

Cambio di destinazione d’uso del locale portineria

Il locale destinato ad uso portineria può essere sottoposto a variazione mediante concessione in locazione al fine di ottenere in cambio un canone di locazione.

Ovvero è possibile che la parte comune in disuso sia alienata a terzi acquirenti ed ancora potrà ricevere una modifica di destinazione d’uso per lo svolgimento al proprio interno di attività commerciale.


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Il locale portineria rientra nell’ambito delle parti comuni appartenenti ad ogni singolo condomino

Salvo differente disciplina negoziale, i locali dell’edificio rientranti nell‘art.1117 comma 2 c.c., per diventare dei beni comuni devono essere destinati ad un determinato servizio in comune.

Pertanto, all’atto di costituzione del Condominio, il locale comune deve avere una specifica destinazione d’uso comune.

Qualora prima della costituzione del Condominio al locale non si attribuisce la specifica disciplina di destinazione di servizio, quest’ultimo non potrà essere considerato come una parte comune ai sensi e per gli effetti della sentenza emessa dalla Corte di Cassazione (n.14796 del 2017).

Locali portineria destinati ad uso commerciale: è possibile la variazione?

Cessazione servizio di portierato e cambio di destinazione d’uso: dettagli

Generalmente il locale dell’edificio condominiale riservato a servizio di portineria è composto da tre ambienti in relazione al numero dei componenti della famiglia del portiere.

Al momento della cessazione del servizio di portierato, l’alloggio conferito al portiere per assolvere ai propri compiti, dovrà essere rilasciato per licenziamento o soppressione del servizio stesso.

Modifica di destinazione d’uso del locale di portierato

La modifica dell’uso di portierato a cui era inizialmente predisposto il bene comune, era considerata quale innovazione con applicazione delle maggioranze ex art. 1136 comm.5 c.c. (raggiungibile con i 2/3 del valore dell’edificio).


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Tale innovazione non produce una modifica materiale ma anche funzionale del bene comune rispetto all’iniziale destinazione d’uso.

La modifica della destinazione d’uso del locale destinato inizialmente a portierato può verificarsi in conformità al raggiungimento del quorum deliberativo succitato, in tre modi:

  1. concessione alloggio con ex destinazione di portierato a terzi al fine di ottenerne un canone di locazione
  2. alienazione per uso abitativo del bene.
  3. trasformazione del bene ex portineria ad uso rimessaggio biciclette, deposito o sala riunioni.

Le variazioni d’uso potranno essere attuate nel rispetto del decoro e della stabilità strutturale dell’edificio condominiale.


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Variazione di locale destinato inizialmente ad uso portineria: i limiti ex art.1117 c.c.

La variazione del locale adibito ad ex uso di portineria, ex art.1117 c.c. è prefigurata entro determinati limiti.

Deve in primis avvenire a tutela dell’interesse condominiale. Il condominio deve trovare dalla variazione un evidente interesse collettivo da soddisfare.

Tale interesse non può riguardare solo alcuni dei condomini

La variazione d’uso del locale, infine, non deve apportare un danno al decoro dell’edificio nè un pregiudizio alla stabilità e sicurezza dello stesso.

Variazione d’uso locale portineria: la decisione assembleare

Sarà compito dell‘assemblea condominiale ex art.1117 ter c.c. procedere al cambio d’uso mediante una procedura aggravata preceduta da una convocazione dei condomini a mezzo di raccomandata o equipollenti mezzi telematici entro 20 giorni antecedenti la prima data di convocazione.

La convocazione deve restare affissa per 30 giorni nei locali d’uso comune dell’edificio al fine di fungere da scopo pubblicitario adeguato per tutti i condomini notiziati della convocazione.

La convocazione assembleare, pena la nullità, deve esplicitare l’apposito punto all’ordine del giorno assembleare avente ad oggetto la discussione ed eventualmente approvazione del cambio di destinazione d’uso.

La delibera di variazione è approvata a maggioranza di 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore del condominio (800 millesimi). Si tratta in tal caso di una maggioranza cosiddetta “super-qualificata”.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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