Condominio: è possibile vincolare i locali di portineria?

Tra i beni comuni di un Condominio rientrano anche i locali di portineria. Tuttavia, ci si chiede, se tali locali possano essere o meno vincolati solo per servizi di portineria o per uso individuale dei condomini. Ecco l’orientamento giurisprudenziale.

L‘art.117 c.c. fa menzione dei locali di portineria quali beni inerenti alle parti comuni del fabbricato ma, al contempo, destinati anche ad uso individuale allorquando l’uso in comune degli stessi non costituisca una necessità per tutti i condomini.

Il Condominio può decidere di non destinare ad uso portineria i locali inizialmente adibiti a tale servizio, decidendo in tal modo di non fissare alcun limite d’uso in capo ad un determinato immobile condominiale.

Proprietario rivendica dal condominio bene concesso in uso gratuito per la portineria: cosa accade?

Sul vincolo al servizio di portineria dei locali inizialmente destinati a tale uso, è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione sulla scorta di un giudizio instaurato dal proprietario di un’abitazione condominiale, destinata, inizialmente ad uso portineria in favore del condominio.

Quest’ultimo nei confronti del proprietario rivendica la proprietà del bene immobile destinato ad uso portineria per intervenuto usucapione ventennale ovvero per possesso di buona fede prolungato nel tempo.

La decisione della corte di Cassazione sui locali sottoposti a vincoli di portineria

La Suprema Corte di Cassazione in merito alla sussistenza o meno del vincolo di portineria dei beni condominiali destinati inizialmente a tale uso ha statuito:

i locali di portineria, contrariamente ai beni elencati dal primo e dal terzo comma dell’articolo 1117, non devono rientrare fra le parti comuni del fabbricato, ma possono essere comunque suscettibili di utilizzazione individuale in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità (Cass. civ., 25.3.2005, n. 6474; Cass. civ., 27.3.2001, n. 4435).

Gli ermellini, pertanto, hanno sancito la facoltà del Condominio di scegliere se adibire o meno un immobile al vincolo di servizio di portineria.

Nel caso di specie non essendo stato apposto sul bene immobile alcun vincolo di destinazione, lo stesso resta nella disponibilità del condomino.

In altri termini  condominio può scegliere di non adibire alcun immobile ad alloggio di portineria in modo tale da non imprimere alcun vincolo su un singolo appartamento condominiale.

Resta da comprendere se l‘immobile in questione sia di proprietà esclusiva del Condominio o appartenente ad un condomino che l’abbia concesso in comodato d’uso gratuito al Condominio.

Locale con vincolo di portineria: il condominio non può diventare proprietario per usucapione

La Corte di Cassazione con la sentenza succitata ha sancito che il bene immobile, concesso in comodato d’uso gratuito al condominio e sottoposto a vincolo di portineria, non avendo  autorizzato transitoriamente tale uso da parte dei condomini ed avendo, quest’ultimi, usufruito del bene con medesimi criteri e finalità, resti nella disposizione dei condomini.

Il proprietario, pertanto, non può richiederne la restituzione ed il divincolo dal servizio di portineria.

La Suprema Corte, infine, ha statuito che l’unico legittimato a far valere con domanda riconvenzionale, l’intervenuto usucapione del bene immobile destinato a vincolo di portineria, resta il portiere, non gli altri condomini, quale unico possessore di buona fede nel tempo.