Lavori di ristrutturazione condominiale: criteri e come si dividono spese
- Esperto legale, Giornalista
Come si svolgono gli interventi di straordinaria amministrazione in un Condominio? In che modo è possibile procedere al pagamento della ditta a cui è commissionata l’opera? E se un condomino non paga la propria quota di spesa?
I lavori di straordinaria manutenzione e di ristrutturazione in un Condominio avvengono secondo determinate modalità e criteri di divisione delle spese tra i condomini
L‘assegnazione degli stessi è il passo più complicato nell’ambito di un’assemblea condominiale.
Infatti, non sempre si addiviene ad un accordo tra i partecipanti per la realizzazione del lavoro da porre in essere per la salvaguardia e l’integrità dell’edificio comune.
Per quanto attiene i lavori di ristrutturazione dell’edificio condominiale, il pagamento degli stessi non sempre è sostenibile da parte di tutti i condomini.
In tal caso è possibile che il corrispettivo non venga versato alla ditta commissionata per mancanza di pagamento della quota pro capite da parte di uno o più condomini
Onde evitare tali problematiche è istituito un apposito fondo speciale pari all‘importo corrispettivo dell’esecuzione dei lavori da effettuare.
Fondo speciale garanzia lavori manutenzione: cos’è
Prima discernere sull’argomento del fondo speciale, occorre ben evidenziare la differenza tra le due categorie di lavori da poter eseguire in un condominio.
Manutenzione ordinaria
In tal caso si fa riferimento a lavori di manutenzione ordinaria svolti periodicamente e deliberati durante le assemblee mediante approvazione del preventivo di spesa.
Trattasi di interventi rientranti nella gestione quotidiana di parti comuni sottoponibili per maggior uso a deteriorabilità derivante dall’uso e godimento di tutti i condomini per poter beneficiare attraverso le stesse della propria unità abitativa.
La manutenzione ordinaria delle parti comuni rientrano nell’ambito dei doveri e dei compiti di un amministratore, il quale, per farvi fronte, dovrà attingere alla divisione delle spese occorrenti tra i singoli condomini in relazione alle tabelle millesimali.
Per l’esecuzione di tali lavori, l’amministratore non necessita del consenso o preventiva autorizzazione dell’assemblea.
Manutenzione straordinaria
I lavori di straordinaria amministrazione, quali ad esempio quelli di ristrutturazione di un edificio condominiale, non sono compresi nel preventivo di spesa di gestione per la manutenzione ordinaria.
Tali opere, seppur volte a garantire nel tempo una migliore conservazione delle parti comuni, risultano avere un costo superiore (basti pensare ai lavori di sostituzione dell’ascensore o di rifacimento del tetto).
Per l’esecuzione di tali lavori l’amministratore necessita della preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale.
Nel caso in cui tali lavori risultino essere urgenti, l’amministratore può procedere ad ordinarli senza preventiva autorizzazione e delibera assembleare.
Di tali opere l’amministratore dovrà darne contezza all’assemblea che, a sua volta, sarà tenuta a ratificare l’oggetto della spesa da sostenere.
Lavori straordinari in Condominio: ecco come si articolano
Per l’esecuzione dei lavori straordinari in un Condominio, è necessario seguire un determinato iter che si articola in differenti fasi:
- I condomini provvedono i condomini deliberano in merito alla volontà di procedere alla realizzazione delle opere.
- L’amministratore convoca l’assemblea ed appone tali opere all’ordine del giorno per poter avviare la discussione ed all’esito della stessa, l’attuazione della delibera esecutiva.
- Tale delibera è assunta a maggioranza specifica all’uopo prevista dalla legge.
Per l’assemblea in prima convocazione, la maggioranza richiesta per approvazione della delibera di esecuzione dei lavori è quella corrispettiva della metà dei millesimi dell’edificio condominiale (500/1.000).
In seconda convocazione , invece, la delibera sarà valida se adottata a maggioranza dei condomini intervenuti e con un numero di voti pari al valore di 1/3 dell’edificio.
Nella delibera condominiale di approvazione dei lavori di straordinaria manutenzione, è opportuno, che siano menzionate le indicazioni relative alle modalità ed ai tempi di realizzazione dei lavori di cui l’amministratore dovrà tener conto nell’ambito della predisposizione del successivo capitolato.
Lavori di ristrutturazione e costituzione di un fondo speciale: cos’è?
Il fondo speciale è un sostegno economico predisposto specificamente a garanzia dei lavori di straordinaria amministrazione, a copertura dell‘intera fase di esecuzione degli stessi.
Tale fondo deve contenere una somma pari all’ammontare degli stessi lavori per il quale è stato costituito.
Descrizione delle opere da eseguire: cos’è il capitolato
Per capitolato s’intende la redazione, da parte dell’amministratore di condominio, descrittiva delle opere da eseguire sia per quanto attiene la quantità sia per l’indicazione dei prezzi.
Se l’amministratore non è in grado di redigerlo, dovrà avvalersi di un tecnico abilitato nominato contemporaneamente nell’ambito dell’assemblea e nel medesimo momento di approvazione dei lavori di straordinaria manutenzione.
Inizio dei lavori mediante stipula del contratto d’appalto
Scelta la ditta a cui commissionare l’opera, specificati nel capitolato i lavori da realizzare, si procede a sottoscrivere il contratto d’appalto che costituisce i criteri regolamentativi delle modalità di pagamento e le relative responsabilità prefigurate per i ritardi nella consegna delle opere per errori o vizi nell’esecuzione delle stesse.
Poi, per procedere al pagamento della ditta incaricata e con la quale sia stato stipulato contratto d’appalto, l’amministratore dovrà riscuotere le singole quote dai condomini per il pagamento della stessa.
Tali somme saranno versate a fine lavori e non prima dell’avvenuto collaudo.
Generalmente il contratto d’appalto prevede un pagamento rateizzato dei lavori in funzione del corrispondente stato di avanzamento che comporta, di seguito, la possibilità dell’amministratore di riscuotere le quote pro capite dai condomini in singole trance, sulla base dei millesimi.
Se un condomino non paga: cosa accade?
Qualora il singolo condomino non provveda a pagare la parte di quota spettante per l’esecuzione dei lavori, l’amministratore potrà agire singolarmente nei propri confronti con un’azione giudiziaria di recupero coattivo della somma dovuta.
Il condomino moroso potrà, successivamente, opporsi al decreto ingiuntivo notificatogli, qualora abbia provveduto ad impugnare la delibera di esecuzione dei lavori entro i 30 giorni previsti dalla legge.
Se la delibera sia oggetto di nullità non è prevista la prescrizione di alcun termine di decadenza.
Rifiuto del Condomino di pagare la quota dovuta: cosa succede
Qualora il singolo condomino si rifiutasse di pagare la quota dovuta per i lavori di ristrutturazione, potrà agire in tal modo se l’assemblea avrà approvato la realizzazione di un’innovazione, non di una ristrutturazione, avendo il fine di realizzare opera di mero miglioramento ed uso più comodo delle parti comuni.
L’innovazione, tuttavia, deve avere determinate peculiarità ovvero dev’essere:
- gravosa comportando un oneroso dispendio economico
- non necessaria per la conservazione delle parti comuni
- utilizzabile separatamente ovvero fruibile singolarmente da parte di ciascun condomino.
