Infiltrazione d’acqua nel condominio: chi paga i danni?


In un condominio il danno cagionato dalle infiltrazioni d’acqua è una consuetudine. L’attiguità tra le abitazioni favorisce l’estensione della macchia d’umido intrisa nelle pareti. Ecco a chi chiedere i danni.

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Dite la vertà: quante volte nel volgere, casualmente, lo sguardo sul soffitto avete notato la diffusione di una macchia d’acqua piuttosto estesa.

Quante volte l’umidità per infiltrazioni d’acqua provenienti dall’abitazione del vicino, l’ha fatta da padrona.

In un condominio l’attiguità delle case conferisce all’acqua campo libero per estendere gli effetti di una perdita.

Ebbene a tale problematica c’è, ormai, un rimedio preciso.

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Al di là del soggetto nei cui confronti far valere il risarcimento danni da infiltrazione d’acqua, alla base della pretesa vi è il concetto di custodia.

Che sia il condominio o il singolo condomino ad esercitare il potere di godimento e disposizione del bene, l’esercizio dello stesso comporta il dovere di custodia.


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Infiltrazione d’acqua. Ecco chi paga

A seconda, dunque, del soggetto responsabile della custodia del bene, è possibile individuare il soggetto tenuto al risarcimento dei danni da infiltrazione d’acqua.

Se la tubatura malmessa da cui derivi la perdita proviene dall’abitazione di un condomino va da sè che quest’ultimo sia tenuto a riparare il guasto.

Sul punto la Corte di Cassazione con apposita sentenza ha così statuito: “nel caso di danno cagionato all’appartamento sottostante da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva per difetto di manutenzioneda parte del condominio, debba applicarsi il criterio di riparto stabilito dall’art. 1126 c.c. per le spese di riparazione del terrazzo oppure il criterio dell’imputazione per colpa aquiliana. (Cassazione Civile, sez.II, n°13526 del 13/06/2014)

Qualora l‘infiltrazione d’acqua provenga da mura perimetrali, l’ente responsabile è il condominio. Quest’ultimo, infatti, dovrà accollarsi le spese per riparare il danno alla tubatura e ripristinare lo status quo.

Il Condominio è tenuto a ristorare il singolo condomino delle spese sostenute per aver cambiato abitazione essendo la propria divenuta invivibile a causa delle infiltrazioni.

Ed ancora, dovesse l‘infiltrazione d’acqua essere dovuta da un difetto di costruzione, il Condominio per il danno da risarcire potrà avvalersi nei confronti della ditta esecutrice dei lavori.

Il tempo di prescrizione dell’azione giudiziaria è di dieci anni.

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Infiltrazione d’acqua sul terrazzo condominiale

Il Terrazzo quale parte condominiale rientra nella custodia del Condominio. Tuttavia, qualora sia dato in godimento ad un inquilino sarà quest’ultimo tenuto a risarcire il danno da infiltrazione per omessa manutenzione del bene.

In particolare, il singolo condomino usufruttuario del terrazzo è tenuto ad accollarsi il danno da infiltrazioni allorquando non comunichi al condominio la sussistenza di una perdita da riparare.

La Suprema Corte di Cassazione con sentenza a Sezioni Unite (del 10.5.2016 n. 9449), ha in materia così statuito:

In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.).

Altresì la Suprema Corte ha statuito ex art.1126 c.c. come per le spese necessaria al rifacimento o riparazione della terrazza condominiale, quest’ultime siano a carico del condominio quale proprietario o del condomino usufruttuario per un terzo del totale e per due terzi gravanti in capo all’ente condominiale.

Ennio Carabelli

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