Immobile in comproprietà: a chi va notificata ipoteca?

Autore:
Carabelli Ennio
  • Esperto legale

Cosa succede quando immobile è in comproprietà? Il creditore potrà notificare l’iscrizione dell’ipoteca anche ai singoli comproprietari dell’immobile in comune seppur non debitori?

Immobile in comproprietà: a chi va notificata ipoteca?
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Può verificarsi che uno dei comproprietari possa essere raggiunto da notifica di ipoteca da parte del creditore per stato di insolvenza o inadempimento all’obbligo di ottemperare al pagamento del debito contratto, senza che gli altri comproprietari ne siano a conoscenza.

Tale presa di coscienza della sussistenza di debitore insolvente da parte di uno dei comproprietari potrebbe avvenire anche dopo un certo periodo dalla stipula dell’atto di vendita dell’immobile

Ed allora, ci si chiede se l’ipoteca su di un immobile gravante su uno dei comproprietari dello stesso, debba essere, altresì, comunicata anche agli altri comproprietari non debitori del medesimo creditore che vanta una garanzia reale per elargizione forzata del credito.

Garanzia reale: l’ipoteca va notificata anche ai comproprietari non debitori?

Al fine di rispondere all’interrogativo succitato, occorre in primis comprendere se l’ipoteca, quale garanzia reale a tutela dell’elargizione del proprio credito nei confronti del debitore, comproprietario di un immobile, sia stata iscritta sull’immobile da una banca -ergo un privato- o dall’Agenzia di Entrate Riscossione per i crediti dovuti a cartelle esattoriali.

In tal senso, infatti, occorre ben distinguere il pignoramento dall’iscrizione di ipoteca.

In particolare, in caso di iscrizione da parte di un privato, di ipoteca su di un immobile di cui siano comproprietari più persone, occorre chiedersi se la notifica dell’iscrizione della garanzia reale su immobile, vada comunicata:

  • direttamente e, solo, al comproprietario debitore
  • anche agli altri comproprietari non debitori.

Ebbene, il creditore è legittimato ad iscrivere la garanzia reale su immobile, a tutela del credito vantato nei confronti del debitore insolvente, nella fattispecie, comproprietario di un bene, nonostante la richiesta di elargizione forzata sia vantata nei confronti di uno dei comproprietari.

Pertanto, è legittima l’iscrizione dell’ipoteca sull’intero immobile e non sulla singola quota del debitore.

Ipoteca può essere notificata anche agli altri comproprietari non debitori?

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In merito al secondo interrogativo, relativo alla possibilità del creditore, di procedere alla notifica dell’ipoteca nei confronti di tutti i comproprietari del medesimo immobile su cui è iscritta la garanzia reale, occorre distinguere se il creditore sia un soggetto privato o un esattore delle tasse.

Nel primo caso, infatti, qualora il creditore sia rappresentato da un istituto bancario, la legge non prevede alcun obbligo di notifica di avvenuta iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, agli altri comproprietari dello stesso.

Pertanto, è possibile che gli altri comproprietari del medesimo immobile, si accorgano della sussistenza di un’ipoteca sullo stesso dopo un bel po’ di tempo.

Il creditore, in altri termini, può far valere l’elargizione forzata del proprio credito mediante iscrizione di ipoteca sul bene immobile in comproprietà, senza dover procedere alla notifica della garanzia reale nei confronti degli altri comproprietari non debitori.

Se, di contro, il creditore è un Agente per la riscossione esattoriale, la notifica nei 30 giorni antecedenti l’iscrizione dell’ipoteca sul bene immobile in comproprietà, va effettuata sia nei confronti del singolo debitore-comproprietario che di tutti gli altri comproprietari.

In merito, invece, al pignoramento, quest’ultimo deve essere notificato si al debitore che agli altri comproprietari del medesimo immobile assunto a garanzia reale del credito vantato.

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Pertanto, la vendita all’asta del bene sarebbe illegittima se tutti i comproprietari non siano stati informati dell’avvio di esecuzione forzata.

A seguito dell’iscrizione di ipoteca sul bene oggetto di garanzia, reale, il creditore sarà legittimato a pignorare l’immobile integralmente ed a determinarne la vendita per intero tramite le procedure giudiziarie (vendita all’incanto).

Eseguita la vendita forzata, il ricavato della stessa sarà diviso tra il creditore procedente e gli altri comproprietari del bene, cui spetta una quota del prezzo corrispondente alla percentuale di partecipazione all’esercizio del diritto reale di proprietà sull’immobile oggetto di vendita forzata.