Il costruttore non costruisce il parcheggio in un Condominio: cosa fare

Cosa si verifica se all’interno di un’area Condominiale, il costruttore non provveda alla creazione degli stalli destinati al parcheggio delle autovetture dei singoli condomini? Quest’ultimi cosa possono fare per tutelare i propri  interessi? La normativa.

Il costruttore omette di realizzare il parcheggio in un Condominio: ecco come possono insorgere i condomini

Il Condominio può rivelarsi una trappola dalla quale è difficile sottrarsi.

In particolare, per la gestione e l’usufrutto delle parti comuni destinate a rendere migliore e fruibile la proprietà singola, nel rispetto del diritto reale vantato dagli altri condomini sulle rispettive unità immobiliari, è necessario far valere le proprie ragioni per negligenze o omissioni altrui

E’, infatti, possibile, che in fase di edificazione, il costruttore realizzi altre opere in luogo degli stalli nella parte comune che sarebbe dovuta essere destinata a garantire il posto auto ai singolo condomini.

In tal caso, ci si chiede, come i condomini possano far valere il proprio diritto al posto auto oblato clamorosamente dal costruttore?

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Il costruttore omette di realizzare il parcheggio in un Condominio: ecco come possono insorgere i condomini

Il posto auto all’interno di un’area condominiale è un diritto inalienabile per i singoli condomini.

In tal senso con una pronuncia del 30 Gennaio 2022, la Corte di Cassazione ha ribadito tale principio giuridico che tassativamente cristallizza il diritto al parcheggio nelle aree comuni ad esso destinate da parte dei singoli condomini.

A maggior ragione, è intervenuta sul punto anche la legge urbanistica secondo cui per ogni nuova costruzione dovrà essere riservato un apposito spazio destinato ad uso parcheggio dei veicoli.

In tal senso sia con legge ordinaria sia con dispositivi giudiziari, il principio di diritto sancito è dato dal necessario vincolo di pertinenza ovvero dal rapporto di complementarietà tra gli appartamenti apposti nell’edificio condominiale e le aree di sosta pensate e realizzate a proprio servizio.

Il costruttore omette di realizzare aree parcheggio: cosa accade?

Il costruttore omette di realizzare il parcheggio in un Condominio: ecco come possono insorgere i condomini

L’omissione a tale obbligo di complementarietà, in un condominio, tra gli immobili realizzati nell’edificio comune e le corrispondenti aree di servizio ad uso parcheggio, comporta in capo al costruttore, una responsabilità civile e penale da far valere in giudizio.

Sotto l’aspetto meramente civilistico, l’omessa costruzione di aree destinate ad uso parcheggio, in un Condominio, comporta l’onere in capo alla ditta esecutrice dei lavori di demolire le opere illegittimamente realizzate in luogo degli stalli.

Ma vi è di più: i condomini titolari di un interesse legittimo leso, potranno agire per chiedere nei confronti del costruttore il risarcimento danni derivanti dal mancato uso e godimento dell’area di parcheggio all’interno del condominio.

Il risarcimento, in tal senso, sarà stabilito, in caso di accoglimento della domanda attorea da parte del giudice, secondo una somma pari al valore di mercato del posto auto non realizzato (ovvero in corrispondenza al danaro necessario per l’acquisto della pertinenza di cui il singolo condomino risulti essere stato, illegittimamente privato. Cass. 5 maggio 2009 n. 10341; Cass. 18 aprile 2003 n. 6329; Cass. 27 gennaio 1995 n. 11194).

Sul punto concernente il quantum del danno lamentato dai condomini per l’omessa costruzione di stalli nelle parti condominiali ad essi, originariamente, predestinati, la Suprema Corte di Cassazione ha testualmente statuito:

Può, di converso, ipotizzarsi in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari (cfr Cass. 5 maggio 2009 n. 10341; Cass. 18 aprile 2003 n. 6329; Cass. 27 gennaio 1995 n. 11194) una tutela risarcitoria, in ragione dell’ampio campo d’applicazione del combinato disposto degli artt. 871 ed 872 c.c., la cui estensibilità a qualsiasi violazione della normativa edilizia dalla quale al privato derivi un danno è stata ripetutamente affermata dalla giurisprudenza.
Nella specie, accertato in punto di fatto dalla sentenza impugnata che l’originaria costruttrice-venditrice non aveva realizzato l’area destinata a parcheggio nei termini previsti nel progetto autorizzato, per le ragioni sopra esposte (per averla parzialmente trasformata utilizzando parte del relativo spazio per realizzarvi ballatoi delimitati da ringhiere in ferro di pertinenza esclusiva delle unità abitative realizzate a piano seminterrato – originariamente indicate come cantine – ed una scala di accesso al piano sotto scala), la S. I. – in applicazione di detto orientamento giurisprudenziale – è stata condannata al solo risarcimento del danno.
Ciò precisato, si osserva che la doglianza della C. in ordine alla quantificazione del danno è priva di pregio, posto che la corte territoriale ha correttamente ritenuto di determinarne l’ammontare con riferimento al valore di un posto auto, ossia al corrispettivo per l’acquisto del medesimo bene cui l’acquirente aveva diritto. Del resto il diritto al risarcimento del danno conseguente alla lesione di un diritto soggettivo non è riconosciuto dall’ordinamento con caratteristiche e finalità punitive ma in relazione all’effettivo pregiudizio subito dal titolare del diritto leso ed, al contempo, lo stesso ordinamento non consente l’arricchimento ove non sussista una causa giustificatrice dello spostamento patrimoniale da un soggetto ad un altro (nemo locupletari potest cum aliena iactura), ciò anche nelle ipotesi per le quali il danno sia ritenuto in re ipsae trovi la sua causa diretta ed immediata nella situazione illegittima posta in essere dalla controparte”.

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