Giardino condominiale: come procedere in caso di lavori urgenti?

Il giardino condominiale quale area comune comporta delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Ed allora, ci si chiede, a chi spetti il pagamento delle spese ovvero cosa accada nel caso in cui dalla caduta di un albero derivi un danno a carico di un condomino. Di seguito la normativa in vigore.

Gli spazi comuni in un Condominio non sono solo rappresentati dalle aree di parcheggio bensì anche dalle parti costituite dal verde.

Così come per l’area dedicata al parcheggio, anche le aree verdi ed il giardino condominiale sono sottoposte alla divisione delle spese e conseguenti ed eventuali diatribe per la divisione delle stesse tra i condomini.

Per tal motivo il codice civile ex art.1117 c.c. ha stabilito il criterio di ripartizione delle spese per l’esecuzione delle opere di ordinaria e straordinaria amministrazione concernenti la gestione di un giardino condominiale.

Spese per il giardino condominiale: criteri di ripartizione

Le spese per la manutenzione di un’area verde quale il giardino condominiale interessano tutti i condomini senza distinzione tra proprietari immobiliari, garagisti o titolari di negozi.

La motivazione alla base di tale criterio generale di ripartizione delle spese per la cura di un giardino condominiale è data dal fatto che l’area verde determini un surplus architettonico, migliorando il decoro e la bellezza dell’intera struttura dell’edificio.

Tuttavia occorre sempre distinguere tra la manutenzione del giardino comune e del giardino privato nel condominio.

Manutenzione giardino condominiale: la disciplina

Essendo il giardino condominiale quella parte comune destinata alla cura degli alberi o piante, di cui beneficia il decoro di tutto lo stabile, senza alcuna distinzione, dovrà tale area essere sottoposta ad una manutenzione ordinaria da dividere per quote millesimali di proprietà tra tutti i condomini senza alcuna distinzione alcuna.

Cortile e giardino: le differenze

Il giardino condominiale si differenzia dal cortile.

Il cortile condominiale, infatti, è quell’area apposta tra due corpi di fabbrica che garantisce luce ed aria tra gli appartamenti che affacciano sullo stesso.

Il cortile è area destinata al transito o parcheggio del veicolo dei condomini ovvero spazio destinato ai giochi dei bambini.

Di contro, il giardino condominiale, è quello spazio verde destinato alla coltivazione di piante, fiori ed alberi.

Per tale parte condominiale la divisione delle spese come quelle destinate alla potatura delle siepi, manutenzione del verde, taglio dell’erba, costo dell’acqua per l’irrigazione, compenso giardiniere comporta intervento autonomo dell’amministratore

Trattandosi di spese di ordinaria amministrazione, il responsabile del condominio può agire direttamente per l’esborso senza autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Per le spese straordinarie di manutenzione, l’amministratore necessita di autorizzazione assembleare ovvero della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.

L’esempio classico è quello dell’abbattimento di un albero malato (manutenzione ordinaria) senza preventiva richiesta di autorizzazione dell’assemblea.

Se, invece, l’amministratore intenda introdurre nuove piante in giardino allora dovrà adeguarsi alle decisioni assembleari trattandosi di atti di straordinaria amministrazione

Tale distinzione consente di regolare i rapporti tra inquilino e proprietario: al primo spettano le spese di ordinaria amministrazione mentre al secondo gli atti di straordinaria amministrazione

Per quanto attiene i lavori urgenti, in quel caso l’amministratore agisce onde evitare rischi di danni maggiori e, di poi, relaziona l’assemblea sull’attività posta in essere.

Ripartizione delle spese condominiali: come si procede?

Per le spese di ordinaria amministrazione dovranno provvedervi tutti i condomini (garagisti, proprietari di immobili) avendo un interesse comune alla gestione di un’area che produce dei vantaggi al decoro dello stabile.

Ciascuno dei condomini vi partecipa per quote millesimali di proprietà ma l’assemblea può, all’unanimità, divincolare dalle spese per il giardino il condomino che oggettivamente non tragga alcuna utilità dall’area verde comune.

Tramutazione del giardino  in parcheggio

Nel caso in cui l’area verde cambi destinazione uso, diventando un’area parcheggio per effetto di innovazione è necessario che la modifica sia apportata dalla maggioranza dei presenti in assemblea o almeno dalla metà del valore dell’edificio.

Danni derivanti da giardino: chi paga?

Qualora a causa di un temporale, un albero di alto fusto si spezzi e cada, rovinando sull‘automobile di un condomino parcheggiata al di sotto dello stesso, occorre chiedersi su chi ricadrà la responsabilità e l’onere di provvedere al risarcimento.

La Corte di Cassazione in materia di danni derivanti dal giardino a carico di un condomino o di terzo estraneo, stabilisce che il risarcimento spetti ai singoli condomini con partecipazione alle spese in relazione alla propria quota millesimale (cassazione, sentenza n.4787/2007).