Cosa sono i titoli abilitativi: perché sono così importanti

Hai mai sentito parlare di titoli abilitativi? Se non lavori nel campo dell’edilizia o se non hai mai ristrutturato casa, probabilmente no. Ma prima o poi, ti ritroverai faccia a faccia con una serie di sigle dal significato oscuro eppure importantissimo. Allora, per aiutarti, ecco un pratico schema per capire cosa sono i titoli abilitativi e perché sono così importanti.

La conversione del Decreto-Legge 24 ottobre 2019, n. 123 recante Disposizioni urgenti per l’accelerazione e il completamento delle ricostruzioni in corso nei territori colpiti da eventi sismici, presente nella Gazzetta Ufficiale 24/10/2019, n. 250, ha modificato il cosiddetto Testo Unico sull’Edilizia, cioè il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Le nuove modifiche hanno snellito la normativa in tema di edilizia, soprattutto il Titolo II, dedicato ai titoli abilitativi.

Cosa sono i titoli abilitativi?

I titoli abilitativi sono delle pratiche amministrative che accompagnano e consentono l’esecuzione di lavori di costruzione, modifica e manutenzione di un qualunque edificio o di parte di esso. Una delle novità del Testo Unico dell’Edilizia aggiornato al 2020 è l’ampliamento di quei lavori che non necessitano di titoli abilitativi, rientranti nella cosiddetta Attività edilizia libera.

Si è provato in questo modo a snellire la burocrazia relativa ai lavori di costruzione, modifica o manutenzione degli edifici.

Attività edilizia libera: AEL

Sotto il nome di attività edilizia libera, AEL, sono racchiusi tutti quegli interventi che non necessitano di permessi speciali per essere realizzati. Quali sono gli interventi che non hanno bisogno di titoli abilitativi?

In linea di massima tutti quelli che non modificano nella sostanza e nell’aspetto l’esterno di un edificio. A questi si aggiungono lavori di piccola entità, come ad esempio, ritinteggiare gli interni di un’abitazione, cambiare i sanitari in bagno, la riparazione di impianti e la rimozione di barriere architettoniche.

Si tratta comunque di interventi che devono essere realizzati nel rispetto delle norme di sicurezza, antisismiche, antincendio, efficienza energetica, tutela del rischio idrogeologico, del codice dei beni culturali e del paesaggio.

Comunicazione Inizio Lavori: CIL

Quando i lavori hanno un impatto sull’aspetto esterno dell’edificio, allora è necessaria la Comunicazione Inizio Lavori, CIL. Che tipo di lavori vanno segnalati? La ristrutturazione della pavimentazione esterne, l’installazione di pannelli fotovoltaici, la costruzione di aree di sosta e via dicendo.

Per iniziare questo tipo d’interventi, basta inviare un semplice avviso al Comune nel quale l’immobile o l’area interessata dai lavori ricadono.

Comunicazione Inizio Lavori Asseverata: CILA

Prima di iniziare un intervento di manutenzione straordinaria è necessario presentare presso il Comune dove l’immobile si trova la cosiddetta CILA, cioè la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata. In che caso questo documento è necessario? Se, per esempio, si progettano interventi di manutenzione straordinaria sull’immobile che non siano di tipo strutturale e che non portino a una modifica dei parametri urbanistici.

In altre parole: la modifica di spazi interni che, quindi, non modifica gli esterni dell’edificio e il volume degli spazi. Bisogna presentare la CILA anche in caso di opere di risanamento conservativo, che non ricadano in interventi strutturali. Va presentata, dal committente o dal professionista che l’ha redatta e che la firma, all’Ufficio Tecnico del Comune.

Chi redige la CILA? Un architetto, un ingegnere, un geometra o un perito industriali, tutti iscritti a un Albo professionale e dotato di partita IVA. Chi redige la CILA non deve essere dipendente dell’impresa né avere rapporti col committente.

Dal momento in cui la CILA è presentata, si possono iniziare gli interventi, in quanto fa fede la data in cui la copia viene protocollata presso l’Ufficio Tecnico del Comune.

La CILA deve contenere una relazione tecnica che descriva nel dettaglio i lavori che saranno eseguiti, il progetto dell’edificio prima e dopo l’intervento, documentazione fotografica e Comunicazione Impresa esecutrice e DURC. Il modello è unico a livello nazionale e, alla fine dei lavori, il direttore dei lavori deve comunicare al Comune il termine degli interventi, l’esecuzione regolare degli stessi ed eventuali modifiche in corso d’opera.

Non vi è un costo fisso per la presentazione della CILA, dipende dal Comune. In caso di mancata comunicazione, però, le multe sono salate e vanno dai 1000 ai 10.000 euro.

Segnalazione certificata di inizio attività: SCIA

Questa pratica è stata introdotta per semplificare la normativa, ha infatti eliminato la Denuncia di Inizio Attività (DIA), la comunicazione di inizio lavori (CIL) ed il certificato di agibilità.

I lavori che ricadono all’interno di tale procedura sono quelli di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, lavori che modificano l’aspetto degli edifici ma senza alternarne il volume, il ripristino totale o parziale di edifici crollati o demoliti.

Non rientrano nella SCIA, la realizzazione di nuove scale interne o esterne e di nuovi balconi o terrazzi senza ampliamento del volume dell’edificio, l’apertura di nuove porte, finestre esterne e lucernari, la rimozione dell’amianto dal tetto, la posa di una canna fumaria esterna, la sostituzione di un solaio, il rifacimento del tetto.

Ogni Comune, poi, può aggiungere ed eliminare dalla lista alcuni tipi di intervento a sua discrezione e sempre nel rispetto della normativa, per cui se hai bisogno di presentare la SCIA e hai dei dubbi la cosa migliore è rivolgersi al Comune in cui l’immobile ricade.

La SCIA è una richiesta che parte dal proprietario dell’immobile fatta allo sportello del Comune dedicato all’edilizia. Il documento dovrà contenere la dichiarazione sostitutiva di certificazione, le relazioni dei tecnici, il certificato di conformità dell’intervento e il pagamento del canone previsto.

I lavori potranno iniziare dalla data di protocollo della copia della SCIA. Il Comune si riserva di effettuare i controlli entro 60 giorni dalla data di consegna e di fermare, eventualmente, entro questo lasso di tempo l’attività.

La SCIA ha in genere un costo che oscilla fra 250 e 1.000 euro. Nel caso non venga presentata le sanzioni oscillano tra 526 e 10.239 euro.

Permesso di costruire: PdC

Il PdC, permesso di costruire, è andato a sostituire la vecchia pratica della concessione edilizia, sempre allo scopo di snellire l’attività burocratica legata all’edilizia. Si tratta di un documento che viene presentato quando i lavori andranno a modificare in maniera sostanziale il volume degli immobili o in caso di nuova costruzione o, ancora, in caso di ristrutturazione urbanistica ed edilizia.

La richiesta per tale permesso va presentata allo Sportello Unico e i documenti necessari sono un progetto, completo di elaborati grafici, degli interventi da eseguire e la relazione, da parte del tecnico, che tali interventi sono a norma di legge.

Anche in questo caso le sanzioni, in caso di mancata presentazione della richiesta, sono salatissime.

Denuncia di inizio attività: DIA

Questa pratica è stata in parte sostituita dalla SCIA e resta valida solo nei casi che non rientrano nel PdC e nell’AEL, Attività edilizia libera. Quali sono dunque i casi in cui è necessario presentare la DIA? Quando i lavori modificano in parte o tutto un edificio.

Si tratta di una pratica che a livello normativo è stata eliminata, ma che esiste ancora oggi come prassi, soprattutto da parte di tecnici che utilizzano tale dicitura per indicare i casi in cui occorrerebbe il PdC.