Contratto di affitto non registrato: attenzione alle conseguenze

Un contratto di affitto non registrato non è valido ai sensi di legge ma, nonostante questo, c’è ancora chi continua a non rispettare le normative. Ecco quali sono le conseguenze a cui si va incontro quando si decide di stipulare un accordo di locazione senza registrarne l’apposito contratto all’AdE.

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Quando si prende una casa in affitto, il documento più importante di tutti è il contratto. Qui si determinano il costo del canone, la durata della locazione e tutte le regole cui sia il locatore che il conduttore devono sottostare. Tra obblighi e vantaggi, il contratto rappresenta il principale punto di riferimento in caso di conflittualità tra le parti, ma cosa succede quando non viene registrato? Ai sensi di legge, un contratto di affitto non registrato all’Agenzia delle Entrate è considerato nullo.

A dirlo è la legge di Stabilità 2016, che ha modificato l’articolo 13 della legge 431/98 in materia di locazioni abitative, introducendo la nullità delle scritture private non registrate. In particolare, il comma 59 dell’articolo 1 della legge n.208 del 28 dicembre 2025 specifica che:

“è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante nel contratto scritto e registrato. E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza degli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale”.

Contratto di affitto non registrato

Stipulare una scrittura privata e non registrarla comporta la nullità della stessa. Se il locatore non provvede a registrare il contratto, il conduttore può agire legalmente e ottenere la registrazione. In questo caso, a livello di canone di affitto, considerando che spesso i contratti non registrati vengono stipulati come contratti a canone libero, vengono ricondotti ai contratti a canone concordato, rideterminando il canone nel valore minimo di quello stabilito dagli accordi locali.

Questo tipo di aggiramento delle normative vigenti avviene spesso nei confronti di studenti universitari, contratti transitori e giovani, che probabilmente non conoscono a fondo la normativa e non hanno gli strumenti necessari per tutelarsi come si deve. Se il tutto viene a galla però, il conduttore ha 6 mesi di tempo per richiedere la restituzione delle somme versate in eccedenza, e le conseguenze per il locatore non finiscono qui.

Le conseguenze per il locatore

Trattandosi di una responsabilità del locatore, la mancata registrazione di un contratto di locazione ricade, in termini di conseguenze, esclusivamente sulla sua figura (tranne nel caso in cui il conduttore sia d’accordo e, di conseguenza, parimenti colpevole). Il locatore, quindi, dovrà innanzitutto adeguare il contratto al canone concordato, e non può ricevere una somma superiore a quella massima definita dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Se il conduttore ha fatto una richiesta al giudice inoltre, il locatore dovrà restituire tutte le somme ricevute in eccedenza rispetto al canone concordato.

L’intero contratto deve essere riscritto poichè decadono, assieme al canone, anche:

• le tempistiche pattuite per la locazione,
• i vincoli decisi in fase di stipula,
• gli accordi presi tra le parti.

Convivere con un contratto di affitto non registrato non è conveniente né per il locatore, che va incontro a sanzioni pesanti, che per il conduttore, poichè anche questi, se complice nel misfatto, può trovarsi di fronte a sanzioni importanti. Inoltre, in caso di contenzioso tra le parti, non vi sarebbe alcun documento cui fare riferimento, e risolvere le questioni controverse diventerebbe difficilissimo.

Contratto di affitto non registrato: foto e immagini