Condominio: esiste usucapione su parte in comune?

Il singolo condomino che nel tempo ha posseduto per buona fede, nel tempo, un bene comune, potrà vantare sullo stesso l’acquisto per usucapione? Ecco cosa dice la legge.

Condominio: vale l’usucapione su una parte in comune?

 

Il Condominio consente ai singoli proprietari di immobili apposti in un medesimo edificio, di poter sfruttare e godere delle parti comuni per meglio disporre del proprio immobile.

Cosa accade, tuttavia, allorquando in modo esclusivo, per possesso di buona fede nel tempo, uno solo dei condomini faccia uso esclusivo della singola parte comune? Potrà vantare sullo stesso l’acquisto per possesso di buona fede continuato nel tempo a titolo di usucapione?

Acquisto per usucapione di una parte comune: è possibile

Sul punto è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione, la quale, si è soffermata su di una casistica, invero, alquanto eterogena e riguardante il sottoscala, l’area riservata al parcheggio ed apertura delle finestre lucifere.


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Nel Condominio, l’usucapione quale titolo di acquisto di un bene comune per possesso di buona fede continuativo nel tempo, stride con l’uso paritetico ed il godimento della parte comune da parte dei singoli condomini.

Per sviluppare un possesso che sia utile a far intervenire l’acquisto per usucapione, tale potere sulla parte comune da parte del singolo condomino dev’essere esercitato mediante alcune caratteristiche rispetto alla fattispecie in cui il singolo possessore è completamente avulso dal diritto reale assoluto sul bene.

Dev’essere,  infine, ricordato che la proprietà comune del bene non si estingue a danno degli altri condomini qualora quest’ultimi non facciano uso del bene comune.

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Acquisto per usucapione di parte comune: la sentenza della Cassazione

La Suprema Corte di Cassazione ha sancito che per l’intervento dell’usucapione quale titolo di acquisto del diritto reale su di un bene comune, non è necessario che sullo stesso si verifichi l’estensione dell’uso da parte degli altri condomini.

E’,  invece, fondamentale che il singolo condomino effettui un uso esclusivo ed un possesso continuato di buona fede della parte comune a dimostrazione della sua volontà di comportarsi verso lo stesso come se ne fosse il proprietario.

Il singolo condomino che vorrà acquistare per usucapione il bene comune, nei confronti degli altri condomini dovrà provare il possesso esclusivo del bene nonché che ogni facoltà di uso dello stesso da parte degli altri condomini, sia stato impedito o escluso per un periodo di 20 anni.


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Il singolo condomino, pertanto, dovrà provare l’uso esclusivo nel tempo della parte comune mentre gli altri condomini per interrompere il possesso che vale titolo esercitato nel tempo, dovranno esercitare azione di reintegro del possesso del bene comune.

Possesso continuo del bene: come si prova?

La Suprema corte di Cassazione ha statuito che per dimostrare l’intervenuto usucapione sul singolo bene comune da parte di un condomino:

occorra provare in modo inequivoco, il verificarsi di un mutamento di fatto nel titolo del possesso costituito da atti rivolti contro gli altri compossessori tali da palesare l’intenzione di non possedere più come compossessore.


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L’onere della prova in capo al condomino che intenda far valere l’acquisto per possesso continuato nel tempo del bene comune, è piuttosto gravosa.

Gli ermellini, infatti, hanno escluso l’acquisto del bene comune per usucapione all’interno di un condominio, nel caso dello scarico della spazzatura prospiciente il proprio appartamento.

In tal caso, infatti, la Suprema Corte di Cassazione non ha rilevato l’inequivocabile intenzione da parte del richiedente di possedere data l’impossibilità per gli altri stessi condomini di fare uso dei condotti risultanti essere sempre chiusi.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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