Come acquistare casa da soli anche in comunione di beni

Cosa accade se un coniuge voglia acquistare un’abitazione al 100% pur essendo in regime legale di comunione? Basta dinanzi al notaio il rifiuto al co-acquisto per escludere l’altro coniuge dal diritto reale sul bene? Ecco cosa ha sancito la Supremo Corte di Cassazione.

Il Diritto di famiglia è stato fin dall’inizio fondato sul regime della comunione dei beni in base al quale tutti i beni acquistati in costanza di matrimonio dai coniugi rientrano nel patrimonio comune degli stessi.

Il problema si verifica allorquando in regime di comunione uno dei due coniugi intenda acquistare il 100% di un immobile ovvero l’altro coniuge manifesti il rifiuto di co-acquisto del bene stesso, dinnanzi al notaio al momento della stipula del contratto.

Il Regime di separazione legale

Per ovviare a tali problematiche succitate, i coniugi al momento della stipula del contratto di matrimonio dichiarano dinnanzi all’Ufficiale di Stato Civile la volontà di derogare dalla comunione dei beni e di agire in regime di separazione.

La Corte di Cassazione ed il principio del rifiuto di co-acquisto

La suprema corte di Cassazione, inizialmente, è intervenuta sulla fattispecie con sentenza n.2688 del 1989 stabilendo che il coniuge non desideroso di acquistare il bene al 50%, potrà manifestare il proprio rifiuto al co-acquisto dinnanzi al notaio.

Il superamento del rifiuto del co-acquisto

Di poi, con sentenza a Sezioni unite la Corte di Cassazione ha ritenuto il rifiuto di co-acquisto non necessario per poter derogare dalla comunione dei beni.

In particolare, non basta una manifestazione di volontà contraria di uno dei coniugi alla partecipazione dell’acquisto di un bene da parte dell’altro coniuge per consentire a quest’ultimo di diventarne proprietario esclusivo.

Con sentenza n.22755 del 2009, infatti, a Sezioni Unite, la Cassazione ha sancito che il rifiuto, in regime di comunione di beni, di un coniuge di partecipare all’acquisto a metà del bene, consentendo all’altro coniuge di disporne in toto, non è da solo sufficiente.

Occorre, infatti, che tale manifestazione di volontà sia confacente ad uno dei casi previsti ex art.179 del codice civile in  deroga al regime della comunione dei beni

Art.179 c.c. consente l’acquisto in assolo di un bene in deroga alla comunione

La stella cometa che deve indicare il cammino dei coniugi in comunione di beni è dunque l’art.179 c.c. con cui si deroga al regime della comunione, favorendo il coniuge che intenda acquistare il 100% di un immobile, solo nel caso in cui il rifiuto al co-acquisto dell’altro coniuge intervenga in una delle fattispecie indicate dal medesimo articolo.

In altre parole, non basta dinnanzi al notaio, al momento del rogito, il rifiuto al co-acquisto per assicurare all’altro coniuge l’acquisto al 100% di un bene. 

In tal caso, infatti, molti coniugi si ritirerebbero a casa felici dell’acquisto in assolo del bene fatto senza sapere che in futuro, il coniuge che ha espresso rifiuto al co-acquisto ex art.179 c.c. potrà far valere il proprio diritto ad acquistare il 50% del bene.

La soluzione all’acquisto in assolo spetta al notaio: ecco come

Al momento della stipula del contratto, al netto del nuovo orientamento della Corte di Cassazione a sezioni Unite, il notaio dovrà paventare ad i coniugi in comunione di beni, che il rifiuto al co-acquisto da parte di un coniuge  non assicura all’altro l’esclusiva titolarità del diritto reale sul bene immobile.

Per fugare ogni tipo di dubbio, occorre che le parti stipulino dinnanzi al notaio un ulteriore atto giuridico di separazione dei beni che possa, pertanto, includere l’immobile desiderato da uno dei coniugi interamente nel proprio patrimonio personale senza alcun tipo di rivendicazione da parte dell’altro.

In tal modo le spese si raddoppieranno ed il notaio passerebbe, suo malgrado, come una sorta di “vampiro” posto sulle risorse economiche dei coniugi.

Sarà compito poi del professionista far trascrivere sul registro dei matrimoni una nota a margine riportante la modifica del tipo di regime patrimoniale di famiglia. Il costo della pratica di separazione dei beni è variabile in base alle tariffe del notaio per l’atto di registrazione. Generalmente, si può indicare in un costo compreso fra €1000/1500.