Casa sfitta: devo pagare le spese condominiali?

Il proprietario di una casa disabitata o sfitta, è tenuto ugualmente a pagare le spese condominiali? Ecco la risposta.

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Ci si chiede se all’interno di un condominio, il proprietario di una casa disabitata o sfitta, sia comunque obbligato a pagare mensilmente le spese condominiali.

Casa disabitata: si devono pagare le spese condominiali?

In particolare modo, ci si chiede, se sia possibile e doveroso, da parte del proprietario di casa, corrispondere le spese condominiali per la manutenzione delle scale ed, in particolar modo nel caso in cui, quest’ultime non siano utilizzate nè dal titolare nè da un inquilino.

Bene, a tal proposito, è necessario chiarire che, al di là dell’uso o meno delle parti comuni, le spese condominiali previste per la manutenzione delle stesse, vanno corrisposte.


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Le spese per la conservazione e godimento di scale, ascensore ed altre parti comuni, costituiscono degli obblighi in capo ai singoli condomini, proprietari di abitazioni apposte nell‘edificio condominiale.

L’obbligo di pagare tali spese deriva dall‘esercizio del diritto reale sul bene apposto nell‘edificio condominiale.

Chi è, dunque, proprietario, al di là dell’uso o meno delle parti comuni, è tenuto a pagare le spese condominiali.

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Trattasi di un‘obbligazione propter rem per la quale, in sostanza, cambiando il titolare della proprietà, cambia anche il soggetto debitore di tale obbligazione che segue, dunque, il titolare del diritto reale sul bene immobile.

Chi subentra al proprietario, in un Condominio, è tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso ed a quello precedente ex. art.63 co.4 disp.att. e trans. c.c.

Per quanto attiene, di contro, le spese per il consumo dell’acqua, in tal caso, si fa riferimento all’uso del bene da parte del singolo, fermo restando l’obbligo di pagare le spese relative al contratto di fornitura dell’acqua.

Il condominio, tuttavia, potrà escludere il singolo dal pagamento di alcune spese condominiali.

In tal caso, l’assemblea, all’unanimità, potrà sollevare il singolo condomino dal pagamento delle spese condominiali.


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Casa disabitata in condominio: la pulizia delle scale è obbligatoria?

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Una deroga al principio generale dell’obbligatorietà del pagamento delle spese per la manutenzione delle parti comuni, al di là dell’uso, vige anche per il condomino titolare di un bene sfitto o disabitato, sia per le spese di pulizia delle scale, effettuata non da una ditta esterna ma dai singoli condomini.

Trattasi di pulizie “fai da te”, gestite dai singoli condomini e non affidate a ditte specializzate incaricate dal Condominio.

Anche in tal caso, il proprietario della casa sfitta, potrà sottrarsi al pagamento delle spese per la pulizia delle scale, solo attraverso decisione assunta ed approvata da tutti i condomini o per effetto di una clausola prevista da regolamento condominiale.


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Sul punto, la Corte di Cassazione ha statuito:

è affetta da nullità la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione (Cass. n. 29220/2018).

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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