Casa in regola ma non troppo: in questi casi non basta il certificato di agibilità
- Giornalista
Non basta avere un certificato di agibilità per garantire una casa in regola che non incorra in problematiche: ecco cosa dice la normativa a riguardo per non cadere in fastidiosi tranelli.
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Quando si acquista un immobile o si possiede una casa, è bene conoscere tutte le normative che le riguardano per non incorrere in annose problematiche che possono nascere anche nel corso del tempo o nel caso di una vendita improvvisa.
Molte riguardano il noto certificato di agibilità o abitabilità che rappresenta è un documento molto importante per l’acquirente, che attesta che l’immobile in causa rispetti le normative vigenti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Questo certificato è indispensabile per poter utilizzare legalmente la nuova casa ma anche prima di interventi strutturali. Ma quali sono i casi nei quali non basta avere soltanto il certificato di agibilità?
Quando non basta il certificato di agibilità per avere una casa in regola
Capita purtroppo molto spesso che quando si è intenzionati a comprare o vendere casa, qualcosa non va nel verso giusto. Molto spesso, riguarda proprio il certificato di agibilità o abitabilità che da solo non basta nell’assicurare la risoluzione di determinate problematiche come, ad esempio, gli abusi edilizi da sanare.
Su questa tematica si è espresso in maniera molto precisa il TAR del Lazio, intervenuto in una querelle su una demolizione molto controversa, ordinata da parte del Comune di riferimento. Appellandoci alla normativa, approfondiamo il lavoro del Tar del Lazio su quando il certificato di agibilità basta per avere una casa in regola e quando no.
La contestazione dell’ordine di demolizione
L’ordine di demolizione analizzato e poi contestato, proveniva dal Comune di riferimento per la realizzazione di una serie di opere di ristrutturazione senza le necessarie autorizzazioni. Tra le strutture coinvolte figuravano tetti, pergolati, un forno con copertura, una fontana e un giardino ampio, con marciapiedi in tufo e vialetti.
Il tutto, era costruito in una zona agricola di pregio ambientale, grande aggravante della questione poiché soggetta a rigidi vincoli paesaggistici come spiega bene il d.lgs. 42/2004, ma anche idrogeologici e sismici.
I proprietari hanno così fatto ricorso alla demolizione asserendo che i lavori fossero di natura accessoria e/o pertinenziali e quindi senza necessità di autorizzazione, avendo con sé peraltro il certificato di agibilità del complesso immobiliare, risalente al 2014.
La sentenza del TAR del Lazio
Esaminati tutti gli elementi a disposizione, il TAR si è espresso in maniera chiara e decisa, ribadendo con la sentenza n. 553/2025 la legittimità nel chiedere la demolizione per numerosi motivi. Il primo è la mancanza dei titoli abitativi, non avendo ottenuto le autorizzazioni urbanistiche e paesaggistiche necessarie per quelle specifiche opere in quella particolare area.
Ancora, l’assenza di un legittimo affidamento, non essendo una responsabilità subordinata a quella soggettiva del proprietario, unendovi il ruolo importantissimo del vincolo paesaggistico esistente che richiede la giusta normativa prima di procedere, non facendo bastare così il certificato di agibilità dell’immobile insieme alla non sanabilità automatica degli abusi, che devono essere trattate in maniera specifica e non soltanto con il lasciar scorrere del tempo.
