La Banca non cancella l’ipoteca: cosa fare?

Cosa accade quando la Banca non provveda a cancellare l’ipoteca gravante sul proprio bene immobile pur avendo ottemperato al pagamento del debito contratto con l’Istituto di credito? Ecco cosa fare ed i rimedi.

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Qualora il debitore estingua il debito contratto con un istituto bancario, il quale, abbia provveduto a garanzia del credito vantato ad iscrivere sul bene immobile l’ipoteca, cosa succede se quest’ultima non venisse cancellata?

Quali sono i rimedi da apporre a tale atto omissivo dell’istituto di credito? Andiamo a scoprirli.

Omessa cancellazione di ipoteca su casa: danno da perdita di chance

L‘orientamento giurisprudenziale prevalente, in caso di mancata cancellazione della garanzia reale di ipoteca su bene immobile del debitore che ha estinto il debito con la Banca, prevede un risarcimento del danno per perdita di chance derivante da:


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  • mancata concessione di un fido da parte di altro istituto al medesimo creditore
  • impossibilità, causa l’ipoteca di vendere il bene a terzi acquirenti interessati.

Tuttavia, la medesima ipoteca non cancellata potrà costituire un limite per le eventuali azioni a sostegno del proprio diritto, vantato nei confronti di altri creditori del medesimo debitore.

Cancellazione ipoteca spetta alla banca: decreto Bersani

Al di là del deterrente costituito dalla mancata cancellazione dell‘ipoteca sull’immobile nei confronti degli altri creditori del medesimo debitore, il Decreto Bersani prevede in capo alla Banca, l’obbligo di provvedere direttamente alla cancellazione di ipoteca sul bene apposto a garanzia reale del debito a seguito di estinzione dello stesso.

Per i contratti di mutuo bancario, la cancellazione dell’ipoteca spetta alla Banca ma per tutti gli altri casi, il compito è affidato al medesimo debitore.

C’è da ricordare che, nei casi in cui la cancellazione dell’ipoteca spetti al debitore, se quest’ultimo non vi provvede, dopo 20 anni dall’iscrizione della stessa, per decorso del tempo, si cancellerà automaticamente.

Ipoteca cancellata o meno: come informarsi

Per sapere se l‘ipoteca sia stata cancellata o meno sul proprio bene a garanzia del credito erogato dall’istituto di bancario, è possibile agire in due modi.


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Visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate – Agenzia del Territorio

La visura è effettuata previa fornitura dei dati catastali relativi all’immobile oggetto di garanzia reale. In mancanza di dati catastali la visura sarà effettuata ed ordinato mediante i dati anagrafici del richiedente. La visura ipotecaria è richiesta personalmente o per delega del richiedente da un’agenzia che svolga tali attività di servizio.

Servizio Entratel

Altro metodo di verifica dell’eventuale cancellazione o meno di ipoteca è il servizio gratuito a disposizione dell’utenza da parte di Entratel. In questo secondo caso, l’utilizzo del servizio è consentito unicamente ai soggetti obbligati alla presentazione della dichiarazione dei redditi, ovvero intermediari abilitati.


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Banca non cancella l’ipoteca: come agire?

Qualora l’istituto bancario a seguito del soddisfacimento e pagamento del credito elargito previa iscrizione di ipoteca su immobile a garanzia dello stesso, non provveda alla cancellazione, il debitore può agire mediante invio raccomandata a.r. o una e-mail a mezzo posta elettronica certificata per chiedere di provvedere alla stessa.

La Banca che non cancelli l‘ipoteca a seguito di estinzione del debito, sarà ritenuta responsabile di tutti i danni cagionati al titolare del bene oggetto di iscrizione della garanzia reale.

La Corte di Cassazione nel merito ( sent. n. 14347/2016 del 14.07.2016) ha, infatti, statuito che la mancata cancellazione di un’iscrizione ipotecaria immobiliare determini e costituisca in capo al debitore adempiente, il diritto al risarcimento del danno derivante da omissione del creditore indipendentemente dalla qualità dello stesso (Agenzia delle Entrate, Equitalia, Banca).

Difficile, tuttavia, in sede giudiziale, definire il quantum della richiesta risarcitoria. La dimostrazione del danno da perdita di chance per la mancata cancellazione di ipoteca prevede che il debitore adempiente fornisca dati certi dei danni subiti per la mancata concessione di un nuovo fido bancario o per l’impossibilità di procedere alla cessione del bene ad un terzo acquirente.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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