Aprire un B&B in un Condominio: è possibile?
- Esperto legale, Giornalista
I B&B sono le strutture ricettizie maggiormente in voga per un soggiorno comodo e veloce durante un viaggio di lavoro o una vacanza. Ma è possibile aprirne uno in un Condominio? Ci sono ostacoli burocratici? Ecco la normativa in vigore.
Un imprenditore intende aprire un B&B in una località turistica per offrire il massimo del comfort e dell’ospitalità ai propri clienti, selezionati sui circuiti turistici ove intende erogare la prestazione di servizio.
Bene, generalmente il proprietario dell’abitazione, previa esecuzione di lavori di ammodernamento ed adeguamento dell’immobile alle esigenze tipiche di una struttura ricettizia, sfrutta un bene in proprio possesso per esercitare l’attività di impresa.
Può capitare quindi che l‘immobile destinato a tale utilizzo si trovi in un Condominio.
A questo punto ci si chiede: l’attività a cui è destinata la struttura è conforme al regolamento applicato in un Condominio? Andiamo ad analizzare la casistica.
Bed e Breakfast nei Condomini: è possibile?
La risposta all’interrogativo è sicuramente positiva: da un lato i Tribunali si stanno aprendo verso l’ipotesi di libera costituzione nei Condomini del B&B, dall’altro i singoli condomini stanno provando a far valere una serie di ostacoli per evitare che le parti comuni vengano affollate di una moltitudine di persone con conseguente rischio di aumento di schiamazzi e sopraffollamento dell’edificio.
Le regole per la gestione di un B&B sono tutt’altro che chiare e manca una specifica normativa per un’attività così particolare.
Il tutto è lasciato all’interpretazione data dall’orientamento giurisprudenziale che non ha ancora trovato una linea comune.
Una parte dei giudici, infatti, sostiene che il B&B sia un’attività comparabile al servizio erogato dagli Hotel.
Di contro, vi sono giudici che escludono da tale categoria i B&B e gli affittacamere.
Ed allora ci si chiede se sia possibile ed in che modo, adibire un proprio appartamento sito in edificio condominiale ad uso B&B e se occorra un’autorizzazione dell’assemblea condominiale o dell’amministratore di Condominio.
Regolamento Condominiale: cosa succede in caso di clausole ostative
Se il regolamento Condominiale contiene clausole ostative ad adibire un appartamento ad uso B&B, approvate all’unanimità dei condomini, l’attività non potrà essere esercitata.
Qualora il divieto derivi da una singola clausola inserita a maggioranza dei condomini nel regolamento, tale limite non ha valore.
Il Regolamento che impone il divieto di adibire abitazione condominiale ad uso Bed & Breakfast dev’essere:
- approvato all’unanimità e deliberato da tutti i condomini oppure
- accettato singolarmente da ciascun condomino all’atto del rogito.
Il divieto, pertanto, può essere sancito all’atto dell’edificazione dallo stesso costruttore o risultare da delibera assembleare purché sia stata approvata dal consenso unanime di tutti i partecipanti e trascritta nell’apposito registro immobiliare.
Clausola del regolamento contraria al B&B: come dev’essere redatta
Affinché la clausola che vieti l’attività di B&B in un Condominio sia valida ed efficace, è necessario che venga inserita nel regolamento previa approvazione all‘unanimità o specifica.
In tal caso non basta per far valere il divieto che la clausola inserita non consenta, genericamente, lo svolgimento di attività commerciali.
La giurisprudenza prevede che l’affittacamere abbia un carattere di azienda parafamiliare anche se gestito da impresa commerciale con Partita IVA ed iscrizione a Camera di Commercio.
Il B&B viene, dunque, considerato più conforme ad un affitto breve che ad attività alberghiera e giacché la prima tipologia di attività non è sottoposta ad alcun limite, vale lo stesso anche per il B&B.
Apertura di B&B in Condominio: la sentenza della Corte di Cassazione
Con apposita sentenza (n.sent. n. 24707/20.11.2014.) la Corte di Cassazione ha statuito che il Bed and Breakfast possa essere aperto in un edificio Condominiale senza alcun limite poiché rientra nel diritto del singolo condomino affittare il proprio immobile ad ore o a giorni ovvero singole camere in cui l’appartamento è suddiviso ad una o più persone.
Tale attività non determina neanche la modifica dell’immobile accatastato quale civile abitazione.
Il Regolamento Condominiale che vieti le attività rumorose non può estendere, secondo tale criterio, il divieto al B&B, fermo restando che la tollerabilità del rumore generato da tale tipo di attività debba essere valutato per ogni caso specifico.
