Androne condominiale: cosa si può fare, normativa, divieti

Che cosa s’intende per androne condominiale? Come può essere usato? Cosa è possibile fare con lo stesso? La normativa in vigore.

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Il termine androne sta a significare il portone d’ingresso di un edificio che conduce alle scale o in un cortile.

Trattasi di uno spazio ubicato all’ingresso di un edificio avente come funzione la messa in comunicazione di più parti dislocate una lontana dall’altra all’interno del perimetro di un medesimo stabile.

Androne condominiale: il regime giuridico

L’androne è qualificabile ex. art.1117 c.c. quale parte comune avente una funzione strutturale e portante l’edificio.

In merito alla proprietà dell’androne, la giurisprudenza tende ad estenderla ai condomini proprietari di immobili che non sfruttino l’accesso su di esso.


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Tale presunzione di comproprietà si applica per analogia alle parti comuni di edifici limitrofi, autonomi, ma ugualmente volti alla conservazione ed utilità dei medesimi edifici. Basti pensare, in tal caso, all’ androne posto in essere per consentire un  accesso comodo a due o più edifici limitrofi (Cassazione, sentenza n.2013 del 1970)

L’androne che per il singolo condomino funge da accesso ad una parte comune, quale passaggio per accedere ad altro edificio separato al fine di entrare nella propria unità immobiliare, dà luogo ad una servitù di passaggio in suo favore a danno degli altri comproprietari delle parti comuni.

Androne e divisione delle spese condominiali

Svolgendo funzione di ingresso nell’edificio condominiale, l’androne, serve tutti i titolari degli immobili ubicati sui singoli piani dell’edificio.

Pertanto le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria o per le pulizie, riparazione, sono ripartite tra i condomini mediante le tabelle millesimali.

Condominio

Ripartizione spese tra condomini che non abbiano accesso dall’androne

Qualora alcuni condomini abbiano accesso ai propri immobili da un’altra parte comune e non dall’androne, si è pronunciata la Corte di Appello di Milano in merito alla suddivisione delle spese da ripartire per la manutenzione dell’androne stesso.


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L’organo giudicante collegiale, invero, ha statuito che l’androne, alla stregua delle scale, costituisca un elemento strutturale del medesimo edificio: pertanto, le spese di manutenzione destinate all’androne, seppur non utilizzato, vanno ugualmente corrisposte.

Lo stesso Tribunale di Roma ha confermato tale orientamento, stabilendo che le spese per le opere di manutenzione dell’androne,  vadano equamente ripartite in capo anche ai condomini che usufruiscano di un accesso ai propri beni, esterno all’androne condominiale.

Spese di illuminazione dell’androne: chi paga?

Cosa si verifica, invece, per quanto attiene le spese concernenti l’illuminazione dell’androne? Quest’ultime, in particolare, sono addebitabili anche ai proprietari di autorimesse e botteghe che non usufruiscono dell’accesso attraverso lo stesso alle singole proprietà?


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Secondo la Corte di Cassazione –sentenza n.2328 del 1977– le spese per l’illuminazione delle parti comuni, seppur non utilizzate, devono essere ripartite, seppur in misura ridotta, nei confronti dei condomini che non ne facciano uso.

In tal caso, la Suprema Corte, stabilisce che il criterio da seguire per la divisione delle spese anche tra i condomini che non facciano uso dell’androne, sta nell‘utilità e funzione primaria che quest’ultimo ugualmente svolge verso le proprietà singole.

Di contro, qualora l’androne serva, in termini di utilizzo, esclusivamente determinati condomini, essendo l’edificio dotato di vari ingressi, le spese, in tal caso, saranno divise solo tra i proprietari che ne godano di un’esclusiva utilità (ex.art.1123 c.c.).

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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