Affittare agli studenti: cose da sapere

Affittare agli studenti: cose da sapere. Quale forma di contratto è possibile e come strutturarlo? Dati essenziali per la stipula. Registrazione. Come recedere dal contratto di locazione per studenti. Chi paga i danni. Tassazione in vigore per proprietario ed inquilino.

Una valida opportunità per chi possiede un appartamento libero e già arredato in città è adibirlo ad alloggio per gli studenti.

Per evitare che l’affitto venga incassato in nero, evitando la conseguente dichiarazione dei redditi e tutelare gli studenti che pagano un canone mensile, la legge italiana prevede una tipologia ad hoc.

Tipologia di contratto

Quando si affitta agli studenti universitari, esiste una tipologia creata dal legislatore italiano per tutelare proprietario e studente al momento della stipula.

Contratto transitorio

Il contratto transitorio prevede un canone calmierato ed una durata inferiore ai classici 4 anni del contratto di locazione libero.

Per poter stipulare tale tipo di accordo, è necessario che l’abitazione si trovi nel Comune dove ha sede l’Università o in un comune limitrofo.

Al tempo stesso, lo studente deve risultare residente in un Comune diverso da quello in cui frequenterà l’Ateneo e comunque in una provincia diversa.

Modello di contratto: dove scaricarlo

Il modello che deve essere sottoscritto dalle parti può essere scaricato dal sito del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, cercando l’allegato F del D.M 30 dicembre 2012.

Caratteristiche del contratto di affitto agli studenti

Durata

Il contratto transitorio ha durata minima pari a 6 mesi e massima di 36 mesi.

Importo del canone

L’importo del canone è fissato in base ad accordi territoriali fra le categorie dei proprietari ed il sindacato degli inquilini.

Dunque non esiste un valore di mercato ma un limite massimo fissato da apposite tabelle.

Pagamento

Il pagamento può avvenire anche in contanti, purché entro il limite di 3000 euro oppure con assegno o bonifico bancario.

Subaffitto

E’ assolutamente vietato il subaffitto della stanza o dell’appartamento effettuato da uno o più studenti. Pertanto, anche qualora vi sia spazio per ospitare altre persone, chi ha in locazione i locali non può in alcun modo metterli in affitto.

Modello base del contratto

Il modello base utile per redigere il contratto prevede le seguenti informazioni:

• le generalità delle parti;
• i dati dell’immobile, con indicazione dell’indirizzo e relativi dati catastali;
• importo del canone di locazione e le modalità di pagamento;
• durata del contratto;
• la specificazione che lo studente è residente in un comune diverso da quello in cui è sito l’immobile;
• l’attestazione di prestazione energetica dell’immobile, pena il pagamento di una sanzione amministrativa a carico di entrambe le parti;
• cedolare secca, qualora il locatore intende avvalersene, ovvero il trattamento fiscale agevolato del 10%;
• clausola del divieto di subaffitto;
• modalità di ripartizione delle spese.

Registrazione del contratto

Una volta firmato il contratto, il proprietario deve provvedere alla registrazione presso l’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate entro e non oltre 30 giorni dalla data di stipula, portando due copie, una marca da bollo di €16 per ogni 4 pagine di contratto, provvedendo a pagare l’imposta di registro pari al 2% sull’importo del canone annuo.

Divisione delle spese

Fatto salvo il pagamento dell’affitto secondo gli accordi stipulati, la divisione delle spese relative all’immobile è la seguente.

Inquilino

Allo studente spetta il pagamento delle seguenti voci di spesa:

• pulizia;
• funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore (se presente);
• bollette (acqua, luce, gas);
• spurgo della fossa biologica;
• fornitura di altri servizi di condominio.

Proprietario

Al titolare dell’immobile compete il pagamento di:

• le spese di amministrazione;
• tasse a carico della proprietà e assicurazione dell’immobile;
• imbiancatura delle parti comuni, manutenzione del tetto, delle tubature e delle gronde;
• costi per opere straordinarie (antenna, impianti centralizzati);
• le spese di manutenzione straordinaria.

Come recedere dal contratto di affitto studenti

Il contratto può essere rinnovato alla sua regolare scadenza, e conseguente comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Rinnovo automatico

Alla prima scadenza il rinnovo è automatico, salvo disdetta dello studente che deve avvenire con tre mesi di anticipo.

Recesso singolo

E’ possibile che il recesso sia anche singolo, qualora il contratto sia stato siglato da più studenti.

In tale situazione l’importo complessivo non varia, venendo redistribuito fra i restanti inquilini.

Per questi ultimi è aperta la possibilità di cercare un nuovo coinquilino, purché ne venga informato il proprietario.

Il subentrante dovrà accettare tutte le condizioni esistenti nel contratto.

Chi paga i danni in una casa fittata agli studenti

Un problema che può essere evitato prima che si verifichi è quello relativo ad eventuali danni provocati dagli inquilini all’appartamento ed alla mobilia presente.

Cauzione

Qualora si verifichino danni, il proprietario può tenere per sè la cauzione versata dagli studenti al momento della sigla del contratto, cifra che non può comunque superare le tre mensilità.

Consigli utili

A tale scopo meglio provvedere a scattare delle fotografie prima dell’ingresso nell’abitazione degli studenti, redigendo una lista con l’elenco dei mobili presenti da far firmare agli stessi inquilini per presa visione.

Tassazione prevista per affitto appartamento agli studenti

Elemento da conoscere è la modalità con cui viene calcolata la tassazione per i contratti di locazione a canone concordato.

Tassazione e Detrazione per il Proprietario

Come previsto dalla legge n. 431/1998, i proprietari hanno diritto alla detrazione Irpef del 50% oltre a quella ordinaria del 15% applicata all’ammontare del canone annuo.

Cedolare secca

Se invece si opta per la cedolare secca, la tassazione IRPEF è fissata al 10%, venendo esentati dal versamento di imposta di bollo e di registro.

Tassazione e detrazione per Studenti

Le agevolazioni fiscali per gli studenti consistono nella possibilità di portare in detrazione la cifra pari al 19% dell’affitto pagato nell’anno entro il limite di nel limite totale di €2.633.

La detrazione è ammessa purché l’Ateneo presso cui lo studente è iscritto dia distante almeno 100 km dal Comune di residenza.

Detrazione per il genitore

Tale detrazione è possibile anche per il genitore che paga l’affitto per il figlio studente in quanto a suo carico.