Vuoi vendere la prima casa e andare a vivere all’estero? Arriva il chiarimento del Fisco

Con la risposta n. 200 l’Agenzia delle Entrate salva il beneficio di chi compra la nuova abitazione principale fuori dall’Italia e vende quella italiana entro due anni. Ecco le condizioni e i documenti.

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Chi compra casa con le agevolazioni prima casa si impegna a non venderla per cinque anni. Ma cosa succede se, poco dopo il rogito, la vita porta altrove, per lavoro o per scelta familiare, e la nuova abitazione principale si trova all’estero? A questa domanda ha risposto l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 200 del 5 novembre 2026: il beneficio non si perde, a patto di rispettare alcune condizioni precise e di poterle documentare.

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate

A rivolgersi al Fisco è stato un contribuente che nel 2025, insieme al coniuge, aveva acquistato un’abitazione in Italia con l’IVA agevolata al 4%. Pochi mesi dopo la coppia ha comprato all’estero un’altra casa, destinata a diventare la propria dimora abituale. La domanda: è possibile vendere l’immobile italiano prima dei cinque anni senza dover restituire lo sconto?

La regola dei cinque anni

Di norma, chi vende o dona la casa acquistata con le agevolazioni prima che siano trascorsi cinque anni decade dal beneficio: deve versare la differenza d’imposta, una sanzione del 30% e gli interessi. La legge prevede però due eccezioni. La prima riguarda chi vende e poi ricompra: non decade se entro un anno dalla vendita acquista un’altra abitazione da adibire a residenza principale. La seconda riguarda chi compra prima la nuova casa: in questo caso deve vendere quella vecchia entro due anni, termine allungato da uno a due anni dalla legge di bilancio 2025.

Cosa ha deciso il Fisco

Leggendo insieme le due regole, l’Agenzia ha esteso alla sequenza «prima compro, poi vendo» un principio già riconosciuto da tempo per il riacquisto: la nuova abitazione principale può trovarsi anche all’estero. Il contribuente conserva quindi l’IVA al 4% se vende la casa italiana entro due anni dall’acquisto estero e se, entro lo stesso termine, l’immobile straniero diventa davvero la sua abitazione principale.

Serve però una condizione in più: con il Paese in cui si trova la nuova casa devono esistere strumenti di cooperazione amministrativa che permettano al Fisco italiano di verificare dove il contribuente vive effettivamente. Non è la prima volta che l’Agenzia apre all’estero. Già con la circolare 31/E del 2010 e con successive risposte, come la n. 126 del 2021, aveva chiarito che anche chi vende la casa agevolata e ricompra fuori dall’Italia entro un anno non perde il beneficio. Le regole sulla decadenza, del resto, valgono sia per chi acquista da un’impresa con l’IVA al 4% sia per chi compra da un privato con l’imposta di registro al 2%.

I documenti da presentare

Al momento della vendita dell’immobile italiano bisogna dimostrare l’acquisto all’estero e la dimora abituale. L’Agenzia indica l’atto di acquisto e documenti come le bollette delle utenze intestate al contribuente. Gli atti stranieri devono avere l’apostille, la certificazione prevista dalla Convenzione dell’Aja del 1961, ed essere accompagnati da una traduzione in italiano.

La documentazione va inviata all’ufficio dell’Agenzia presso cui è stato registrato l’acquisto italiano, che può comunque svolgere i propri controlli. La risposta vale per il caso specifico esaminato, ma offre un’indicazione utile a chi si trasferisce: conviene conservare tutte le prove e farsi seguire da un professionista. Su un tema collegato, abbiamo spiegato cosa succede quando si vive all’estero e si compra casa in Italia.

Agevolazione prima casa e riacquisto all’estero: foto e immagini