Prezzi delle case 2026, la nuova mappa del mercato immobiliare sorprende

Nel primo semestre 2026 le compravendite crescono del 2,1% e i prezzi nelle grandi città salgono in media dell’1,9%. Ma il capoluogo lombardo segna la prima flessione: ecco la mappa delle città.

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Il mercato immobiliare in Italia continua a crescere, ma con differenze tra le varie regioni e località. Questa la conclusione dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che per i primi sei mesi dell’anno parla di 381.251 compravendite residenziali (+2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025).

Nelle grandi città i prezzi sono saliti in media dell’1,9%, ma la notizia è un’altra: Milano, per la prima volta, registra il segno meno. Un segnale che il mercato non si muove più in modo uniforme, e che le differenze tra una città e l’altra contano sempre di più.

Case, Milano frena: la mappa delle grandi città

Nel capoluogo lombardo i valori sono scesi dello 0,5% nel semestre, con un prezzo medio dell’usato di 4.489 euro al metro quadro. Il centro storico perde lo 0,6%, mentre zone come Fiera-San Siro (+1,5%) e Lodi-Corsica (+0,8%) continuano a salire. Milano resta comunque la grande città cresciuta di più nell’ultimo decennio, con un +58,6% tra il 2016 e il 2026.

Corrono invece Verona (+4,9%) e Torino (+3,7%), mentre Bologna si ferma a +0,8% e Firenze resta invariata. Quanto alle compravendite, nelle grandi città si contano 61.583 transazioni (+3%): Verona (+6,2%) e Genova (+5,6%) sono tra le più dinamiche, Firenze l’unica in calo (-5,8%).

Tempi di vendita e chi compra

Per vendere casa nelle grandi città servono in media 108 giorni, uno in più di un anno fa; Milano e Bologna sono le più rapide, con 92 giorni. Tre acquisti su quattro (74,8%) riguardano l’abitazione principale, mentre gli under 34 rappresentano il 31% degli acquirenti, quota che a Milano sale al 39%.

In leggera crescita anche le case vacanza, passate dal 6,6% al 7,2% degli acquisti. Cambia poco la casa più cercata: il trilocale raccoglie il 41,5% della domanda, seguito dal bilocale (24,8%). Fa eccezione Milano, unica grande città dove il bilocale è la tipologia più richiesta (44,7%). Salgono intanto gli acquisti in classe energetica A e B, dall’8,4% al 9,2%.

Mutui e rendimenti da locazione

Il 46% delle compravendite avviene con un mutuo, quota che supera il 60% per la prima casa. A luglio il tasso medio rilevato da Banca d’Italia era del 3,56% e quasi l’85% dei finanziamenti è a tasso fisso. Chi compra per affittare trova i rendimenti lordi più alti a Genova (7,5%) e Palermo (7,4%), mentre Milano chiude la classifica con il 4,4%, contro una media nazionale del 5,7%.

Affitti e previsioni per fine anno

Anche gli affitti si muovono in direzioni diverse. Nel semestre i canoni crescono soprattutto a Torino, Palermo e Napoli, mentre a Milano scendono dell’1,9% per monolocali e bilocali e a Bologna i bilocali perdono il 4,6%. Per affittare casa nelle grandi città servono in media 35 giorni.

Per la fine del 2026 Tecnocasa prevede tra 760 mila e 770 mila compravendite, prezzi in aumento tra il 3% e il 5% e canoni in crescita tra l’1% e il 3%. Il quadro resta solido, ma le stime risentono di un contesto internazionale incerto, che invita alla cautela. Chi sta pensando di acquistare in questa fase può valutare anche la trattativa senza intermediari. Chi invece cerca un alloggio farà bene a ripassare gli errori da evitare quando si prende casa in affitto.

Case, Milano frena per la prima volta: foto e immagini