Permessi edilizi più veloci e vecchi immobili recuperati: cosa prevede il piano dell’UE

Con l’Affordable Housing Act Bruxelles non chiede soltanto di limitare: accanto alla proposta di regolamento c’è una raccomandazione che punta ad accelerare permessi, recuperi e riconversioni.

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Della proposta europea sulla casa presentata il 9 settembre si è discusso quasi soltanto per un aspetto: la possibilità, per Stati, Regioni e Comuni, di limitare affitti brevi, seconde case e immobili lasciati vuoti nelle aree dove abitare è diventato troppo caro. È però solo metà del pacchetto. L’altra metà guarda al lato dell’offerta e prova a rispondere a una domanda diversa: perché costruire, recuperare o riconvertire un immobile richiede tempi così lunghi? La risposta che arriva da Bruxelles ha un nome preciso, Housing Acceleration Plans.

Cosa sono gli Housing Acceleration Plans

L’Affordable Housing Act non è un provvedimento unico. Alla proposta di regolamento, che fissa i criteri per individuare le aree sotto stress abitativo e le condizioni alle quali si possono introdurre eventuali restrizioni, si affianca una raccomandazione della Commissione dedicata all’accessibilità e all’offerta di abitazioni nelle stesse aree.

I piani di accelerazione stanno in questa seconda parte: servono a concentrare gli interventi dove la carenza di alloggi è più grave, con l’obiettivo di accelerare gli investimenti e aumentare soprattutto la disponibilità di alloggi sociali e a prezzi accessibili.

La distinzione conta più di quanto sembri. La raccomandazione non è vincolante: nessuna amministrazione sarà obbligata ad adottare un piano e non sono previste conseguenze per chi non lo fa. Il regolamento, se approvato, avrà invece efficacia diretta. Chi legge titoli del tipo “l’Europa impone permessi più veloci” sta leggendo una semplificazione che non corrisponde al testo.

Permessi, recupero e riconversione: dove si può guadagnare tempo

Le indicazioni della Commissione sono sostanzialmente tre e vanno lette insieme. La prima riguarda la pianificazione urbanistica e il rilascio delle autorizzazioni, che dovrebbero diventare più rapidi sia per le nuove costruzioni sia per gli interventi sull’esistente.

La seconda riguarda il riuso: sfruttare meglio il suolo già urbanizzato e gli edifici già costruiti invece di consumarne altro. La terza è la riconversione, cioè il passaggio verso l’uso residenziale di immobili oggi destinati ad altro, dagli uffici alle strutture dismesse.

Per l’Italia il punto più interessante è il secondo. Il nostro patrimonio edilizio è vecchio e in larga parte già costruito: la partita si gioca sul recupero molto più che sulle nuove aree. Ma recuperare significa passare da pratiche edilizie, vincoli urbanistici e, quando cambia la funzione dell’immobile, da un cambio di destinazione d’uso che quasi mai è una formalità.

Perché riguarda anche chi non costruisce

Il collegamento con i prezzi non è immediato, ma esiste. Ogni mese di attesa autorizzativa è un costo che l’operatore mette a bilancio e che finisce nel prezzo finale dell’immobile; ogni edificio che resta inutilizzato perché riconvertirlo costa troppo è un’abitazione che non entra sul mercato.

Ridurre i tempi non abbassa i prezzi da solo, ma toglie uno degli attriti che li spingono verso l’alto. È anche il motivo per cui la Commissione insiste sul fatto che le sole restrizioni non bastano a risolvere la carenza di case. Il testo passa ora al Parlamento europeo e al Consiglio con la procedura legislativa ordinaria. I tempi non saranno brevi e la parte sull’accelerazione, proprio perché non vincolante, dipenderà quasi interamente da quanto i singoli Stati decideranno di recepirla.

Chi ha già affrontato una pratica sa quanto pesi la scelta del titolo abilitativo, e vale la pena chiarirsi le idee su quando serve davvero il permesso di costruire e su quali lavori se ne possono fare a meno. Discorso simile per chi valuta di trasformare un immobile non residenziale: prima di qualsiasi conto conviene sapere quanto costa il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, perché è lì che si concentra la maggior parte delle sorprese.

Permessi edilizi più veloci per costruire case: foto e immagini