Hanno scelto di pagare meno subito, ma quasi un mutuo su tre può cambiare entro un anno

A luglio il TAEG medio è sceso al 3,81%, ma quasi un mutuo su tre è stato stipulato con un tasso destinato a cambiare entro un anno.

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C’è un numero, nell’ultimo rapporto di Banca d’Italia, che racconta più di molti commenti: a luglio quasi un mutuo su tre è stato stipulato con un tasso destinato a essere rivisto entro dodici mesi. È una quota in forte crescita, e arriva alla vigilia di una fase in cui il costo del denaro ha ripreso a salire.

Cosa dice il rapporto Banche e moneta

Il 9 settembre Banca d’Italia ha pubblicato la consueta rilevazione mensile con i dati riferiti a luglio 2026. Il tasso annuale effettivo globale sui nuovi prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, quindi il costo complessivo del mutuo comprese le spese accessorie, si è collocato al 3,81%, in calo rispetto al 3,95% di giugno. Un anno prima, a luglio 2025, era al 3,61%.

Il dato che colpisce è un altro. La quota di questi nuovi prestiti con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a un anno è salita al 29,0%, contro il 19,9% del mese precedente. In un solo mese, quindi, la componente a tasso rivedibile nel breve è cresciuta di oltre nove punti percentuali.

Il resto della fotografia: il TAEG sulle nuove erogazioni di credito al consumo si è attestato al 10,38%, i prestiti al settore privato sono cresciuti del 3,5% su base annua, quelli alle famiglie del 2,6% e quelli alle società non finanziarie del 4,1%.

Cosa significa davvero quel 29%

Serve una precisazione tecnica che molti titoli saltano. La categoria usata da Banca d’Italia non è esattamente il tasso variabile: indica i finanziamenti il cui tasso viene determinato inizialmente per un periodo non superiore a un anno. Dentro ci finisce il variabile puro indicizzato all’Euribor, ma anche prodotti a tasso fisso di brevissima durata iniziale. La sostanza però non cambia: si tratta di mutui la cui rata può essere rivista entro dodici mesi.

La logica di chi ha scelto questa strada a luglio è comprensibile. In quel momento il variabile partiva da condizioni d’ingresso più convenienti del fisso, e il mercato scontava una discesa dei tassi. Scommettere sul breve significava pagare meno subito.

La situazione alla luce del rialzo dei tassi d’interesse

La rilevazione riguarda luglio, quindi fotografa scelte fatte prima che la Banca centrale europea tornasse ad alzare il costo del denaro. Chi ha firmato in quelle settimane si trova ora davanti a un contesto diverso da quello su cui aveva costruito il proprio calcolo.

Va detto con altrettanta chiarezza che non esiste ancora un dato che misuri l’effetto sulle rate: le rilevazioni di agosto e dei mesi successivi usciranno nelle prossime pubblicazioni mensili, e solo allora si potrà dire se la preferenza per il tasso breve si sia ridimensionata. Qualsiasi conclusione anticipata sarebbe una proiezione, non un fatto.

Nel frattempo, per chi ha un finanziamento in corso il consiglio pratico è banale ma spesso disatteso: recuperare il contratto e verificare due voci. La prima è la periodicità di revisione dell’indice, che determina quando l’eventuale aumento si vedrà in rata. La seconda è lo spread applicato dalla banca, che resta fisso per tutta la durata e in molti casi è la voce su cui si può realmente trattare.

Chi valuta un intervento può partire dalle condizioni che si possono modificare rinegoziando il mutuo, dalla durata al tipo di tasso, tenendo presente che la banca non è obbligata ad accettare. E per chi invece deve ancora comprare, la scelta tra fisso e variabile resta una delle decisioni più delicate dell’operazione: vale la pena rileggere gli errori da evitare nell’acquisto di una casa prima di fissare il budget.

Mutui a tasso variabile: foto e immagini