Catasto, arrivano 20 mila lettere del Fisco: quali immobili rischiano e cosa fare

L’Agenzia delle Entrate scrive ai proprietari di fabbricati assenti dalle mappe catastali, scoperti incrociando foto aeree e cartografia. La lettera non è una multa: ecco come rispondere e quanto costa mettersi in regola.

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Circa 20 mila proprietari di immobili hanno già ricevuto, o riceveranno entro la fine dell’anno, una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che segnala un edificio visibile sul terreno ma sconosciuto agli archivi del catasto. Il dato arriva dal Documento programmatico di finanza pubblica 2026 approvato dal Governo, che dedica diversi passaggi alla campagna di mappatura delle costruzioni mai dichiarate.

Non si tratta di accertamenti né di sanzioni immediate, ma di lettere di compliance: inviti a controllare la propria posizione e, se necessario, a regolarizzarla prima che arrivino le contestazioni vere e proprie. Ricevere la comunicazione, quindi, non significa essere già multati, ma avere ancora margine per sistemare le cose a costi contenuti.

Catasto, come il Fisco scopre gli immobili non dichiarati

Il sistema si basa sulla fotointerpretazione delle ortofoto fornite dall’Agea, l’ente che gestisce le erogazioni in agricoltura. Le immagini aeree vengono sovrapposte alla cartografia catastale: ogni costruzione che compare dall’alto ma non sulla mappa diventa un’anomalia da verificare. Il confronto, svolto anche con il supporto di strumenti informatici evoluti e dell’intelligenza artificiale, secondo il documento governativo ha già coperto 95 province, pari al 96% del territorio nazionale.

La prima tranche di lettere riguarda i casi più evidenti, ossia i fabbricati interamente non dichiarati: edifici che, per gli archivi pubblici, semplicemente non esistono. Successivamente l’attenzione dovrebbe spostarsi sulle irregolarità parziali, tra cui:

• piani aggiunti o sottotetti trasformati in mansarde abitabili
• ampliamenti, verande chiuse e stanze in più
• pertinenze mai registrate, come box auto e depositi

Secondo quanto riportato dalla stampa, la campagna è destinata a crescere, con circa 40 mila segnalazioni nel 2027 e 60 mila nel 2028.

Non solo case fantasma: i controlli sui bonus edilizi

Le nuove comunicazioni si aggiungono a un filone già attivo. Nel secondo trimestre 2026 l’Agenzia ha scritto ai proprietari di circa 21.600 immobili interessati da lavori di efficienza energetica o di miglioramento strutturale finanziati, anche solo in parte, con fondi pubblici dal 2019.

In quel caso il nodo è la rendita catastale non aggiornata dopo i lavori; con la nuova campagna, invece, nel mirino ci sono gli edifici del tutto assenti dal catasto.

Cosa fare se arriva la lettera di compliance

La prima regola è non ignorarla. La comunicazione riporta gli estremi della particella e il tipo di anomalia rilevata: conviene quindi verificare la situazione reale dell’immobile insieme a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. A quel punto le strade sono due. Se la segnalazione è infondata, ad esempio perché il manufatto non richiede l’iscrizione, si risponde allegando la documentazione che lo dimostra. Se invece l’irregolarità esiste, il professionista presenta la dichiarazione al catasto e si sfrutta il ravvedimento operoso.

Quanto costa mettersi in regola

La sanzione ordinaria per le omissioni catastali va da 1.032 a 8.264 euro, ma chi si regolarizza spontaneamente ottiene riduzioni tanto più consistenti quanto prima interviene. Chi lascia cadere la lettera nel vuoto rischia invece la sanzione piena e il recupero delle imposte arretrate, a partire dall’IMU dovuta per gli anni precedenti.

Chi ha dubbi sul proprio immobile può muoversi anche prima di ricevere la comunicazione. È utile informarsi su come funziona l’accatastamento degli immobili, quando l’iscrizione è obbligatoria, quali costruzioni ne sono escluse e quali costi mettere in conto così come cos’è la DOCFA e quando serve.

Catasto, arrivano 20 mila lettere del Fisco: foto e immagini