Casa in eredità con detrazioni ancora aperte, il 31 dicembre diventa una data decisiva

La detrazione passa solo all’erede che ha la disponibilità piena dell’immobile. Se la casa è affittata la rata di quell’anno si perde, ma il diritto non svanisce.

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Chi eredita una casa su cui erano in corso lavori agevolati si trova quasi sempre davanti alla stessa domanda: le rate di detrazione non ancora utilizzate si perdono oppure passano agli eredi? La risposta c’è ed è articolata. L’Agenzia delle Entrate è tornata sul tema nella videoconferenza del 24 settembre 2026, confermando un quadro già definito ma spesso frainteso.

La regola di base: serve la detenzione materiale e diretta

L’articolo 16-bis, comma 8, del Testo unico delle imposte sui redditi è la norma cui fare riferimento. Stabilisce che, in caso di decesso di chi aveva diritto alla detrazione, il beneficio si trasmette per intero all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Le parole da leggere con attenzione sono due. Detenzione materiale e diretta significa avere la piena disponibilità della casa, poterne entrare e uscire, usarla quando si vuole. Non è richiesto che l’erede vi abbia trasferito la residenza o ne abbia fatto la propria abitazione principale: conta poter disporre dell’immobile.

Chi prende la rata dell’anno del decesso

A questo si aggiunge un secondo criterio, chiarito dall’Agenzia con la circolare 17/E del 2023: per stabilire a chi spetti la rata relativa a un determinato anno occorre guardare a chi possiede l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Da qui una conseguenza poco intuitiva, che è poi il cuore del chiarimento di settembre.

La quota riferita all’anno in cui il proprietario muore non resta nella sua ultima dichiarazione, ma spetta all’erede che a fine anno possiede e detiene la casa. Se più eredi detengono insieme l’immobile, la detrazione si divide tra loro in parti uguali. E se il numero di chi detiene cambia nel tempo, la ripartizione va rifatta anno per anno sulla base della situazione effettiva.

Cosa succede se la casa è affittata

Il caso più delicato è quello dell’immobile locato. Se la casa ereditata è affittata o concessa in comodato, l’erede non ne ha la detenzione materiale e diretta, e quindi non può utilizzare la rata di quegli anni. La quota di quell’anno è semplicemente persa. Attenzione però a non trarne la conclusione sbagliata. Con il principio di diritto numero 7 del 2 ottobre 2025 le Entrate hanno precisato che la detenzione non deve necessariamente esistere già nell’anno di apertura della successione.

Se l’erede recupera la disponibilità della casa negli anni successivi, per esempio alla scadenza del contratto di affitto, riacquista il diritto alle rate residue di quegli anni. Il diritto, in altre parole, non si estingue: resta sospeso. La condizione, questa sì essenziale, è che la detenzione sussista per l’intero periodo d’imposta in cui si vuole portare la rata in dichiarazione.

Un esempio concreto

Un genitore muore nel 2026 lasciando ai due figli un appartamento ristrutturato con detrazioni ancora da utilizzare. Se al 31 dicembre entrambi hanno la piena disponibilità della casa, ciascuno porta in dichiarazione il 50% delle rate residue. Se invece l’appartamento è affittato a terzi, nessuno dei due detrae nulla per quell’anno, ma entrambi potranno riprendere le rate successive quando il contratto sarà terminato.

Sul piano pratico vale la pena conservare tutta la documentazione dei lavori intestata al defunto, comprese fatture e bonifici, perché serve a dimostrare il diritto alla detrazione. Chi presenta il 730 precompilato deve poi verificare che le rate ereditate siano riportate correttamente, perché non sempre compaiono in automatico. E ricordarsi che con la casa si ereditano anche altri adempimenti, a partire dalle imposte locali.

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