Affitti brevi e cedolare secca: attenzione ai rischi con l’Agenzia delle Entrate
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Affitti brevi e partita IVA: ecco 3 strategie per mantenere la cedolare secca anche sul terzo immobile in affitto senza dover necessariamente avviare un’attività imprenditoriale. Attenzione però ai rischi con l’Agenzia delle Entrate, si rischiano sanzioni gravissime: tutto quello che c’è da sapere.
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La nuova Legge di Bilancio ha imposto ai proprietari di immobili destinati agli affitti brevi di aprire la partita IVA a partire dal terzo immobile in affitto turistico. Si tratta di una novità che sconvolge completamente il panorama degli affitti brevi a scopo turistico, e che comporta, per i gestori, conseguenze rilevanti.
A livello di spese, infatti, chi fino a pochi giorni fa poteva contare sulla cedolare secca al 21% sul primo immobile, e su un’aliquota del 26% sui successivi 3, dal 1 gennaio 2026 dovrà aprire la partita IVA già dal terzo immobile, e considerare numerosi fattori aggiuntivi:
- l’applicazione dell’IRPEF ordinaria invece della cedolare secca,
- il versamento dei contributi previdenziali sugli importi generati dalle locazioni brevi,
- l’aumento delle imposte dirette,
- le spese del commercialista,
- gli adempimenti burocratici.
Esistono però delle strategie del tutto legali per continuare a beneficiare del regime agevolato della cedolare secca, anche con più proprietà e anche senza aprire partita IVA. Attenzione però ai controlli dell’Agenzia delle Entrate, che potrebbero comportare rischi serissimi e sanzioni salate.
Affitti brevi e partita IVA
La soluzione più facile da scegliere quando si hanno più di 2 immobili in locazione turistica, è convertire tutti quelli eccedenti in locazioni standard. Queste, infatti, non fanno cumulo con gli affitti brevi e permettono al proprietario di gestire più affitti contemporaneamente senza l’obbligo di dover aprire la partita IVA. Il guadagno potrebbe essere inferiore, ma saranno inferiori anche le tasse da pagare e i rischi fiscali.
Un’altra strada percorribile è quella della distribuzione delle proprietà tra gli altri membri del nucleo familiare. Intestare le proprietà eccedenti al coniuge o ai figli permette, infatti, ad ogni singolo membro di poter gestire fino a 2 immobili in locazione breve.
Per farlo si può utilizzare la donazione oppure la compravendita familiare che, a fronte di spese notarili che possono essere notevoli, garantisce un regime fiscale più favorevole. Infine, si può prendere in considerazione l’idea di affidare ad un soggetto terzo la gestione degli affitti brevi a partire dal terzo immobile. Attraverso il comodato d’uso gratuito o la sublocazione, infatti, l’affitto breve ricade sul gestore e non sul proprietario dell’immobile, che in maniera indiretta può continuare la sua attività ricettiva senza alcun obbligo di attività d’impresa.
I rischi con l’AdE
Le nuove regole sugli affitti brevi sono un’arma a doppio taglio: da un lato possono regolare situazioni imprenditoriali che finora sono passate in sordina, ma dall’altra potrebbero incentivare l’elusione. Per questo è importante muoversi sempre nei limiti del consentito dalla legge. Tutte le strategie illustrate però, seppur perfettamente legali e legittime, possono far scattare dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, che potrebbe interpretare le soluzioni di cui sopra come abuso di diritto o elusione fiscale.
L’AdE, infatti, potrebbe qualificare tali operazioni come artifici volti alla riduzione del carico fiscale, e dare il via ad una serie di controlli approfonditi. Le conseguenze, in questo caso, possono andare da un semplice recupero delle imposte non versate, all’applicazione di sanzioni amministrative piuttosto elevate in termini di importi fino a sfociare, nei casi più gravi, nel penale.
Prima di incamminarsi in una di queste strade, quindi, è sempre consigliabile consultare un commercialista o un consulente fiscale esperto, in modo da poter valutare la sostenibilità della strategia in base alla situazione patrimoniale specifica e di minimizzare i rischi di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.
