Condominio, scatta l’allarme mala gestio: nuovi confini e sanzioni
- Laurea in Belle Arti
Le responsabilità dell’amministratore di condominio sono numerose e si rifanno in toto all’obbligo di fare sempre e comunque gli interessi del condominio. Quando questo non avviene, si parla di mala gestio, un concetto di cui una recente sentenza della Corte d’Appello di Bologna ha ribadito i confini.
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Quando si ha a che fare con la materia condominiale, la giurisprudenza è sempre molto accesa e il dibattito molto vivo. In particolare, ci si sofferma spesso sulle responsabilità dell’amministratore di condominio, il quale è chiamato a svolgere le sue mansioni sempre nell’interesse del condominio nel suo insieme. Quando l’amministratore non fa il bene del condominio, si parla di mala gestio, ossia di una gestione errata, che comporta conseguenze negative per i condòmini e di cui il professionista deve rispondere davanti alla legge.
La sentenza 1580/2025 della Corte d’Appello di Bologna tratta proprio questa materia, e partendo da un caso specifico chiarisce una volta per tutte i confini della mala gestio. In particolare, inserisce il mancato pagamento delle fatture ai fornitori nella lista della gestione errata, ed esclude la mancata esecuzione forzata contro i condòmini morosi, nel caso in cui sia già stato attivato il decreto ingiuntivo.
Responsabilità dell’amministratore di condominio
La principale responsabilità dell’amministratore di condominio è la gestione trasparente, informata e diligente della realtà condominiale. Si tratta di una responsabilità parecchio ampia, che al suo interno include diversi compiti e obblighi, tra cui:
- convocare l’assemblea di condominio,
- gestire le finanze condominiale,
- risolvere le problematiche e le controversie tra condòmini,
- recuperare i crediti verso i condòmini morosi,
- gestire i rapporti contrattuali con i fornitori.
Proprio su questi ultimi due punti si sofferma la sentenza 1580/2025 della Corte d’Appello di Bologna, che delimita i confini della cosiddetta mala gestio. La decisione, perfettamente allineata con la riforma del condominio del 2012, sottolinea l’importanza della buona gestione del condominio da parte dell’amministratore, il quale è mandatario con rappresentanza e, come tale, deve agire esclusivamente negli interessi del condominio. Una cattiva gestione, che danneggia la compagine condominiale, è una grave negligenza, di cui quindi è chiamato a rispondere.
La mala gestio
In particolare, la sentenza annovera tra i casi di mala gestio il mancato pagamento delle fatture ai fornitori. La responsabilità risarcitoria del professionista, in questo caso, è totale, in quanto è suo preciso obbligo saldare i debiti nei confronti dei fornitori. Se questo non avviene e conseguentemente il condominio deve sostenere spese per la manutenzione straordinaria, determinando interessi passivi e danni aggiuntivi, l’amministratore è chiamato a risarcire il condominio. Quello che serve a questo fine, però, è provare il nesso causale, ossia che se l’amministratore avesse agito, il danno non ci sarebbe stato.
Per quanto riguarda invece la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini morosi, l’amministratore deve attivarsi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso ma, se i decreti ingiuntivi sono già stati attivati e l’amministratore non procede con l’esecuzione forzata, non si può considerare colpevole. Questo caso, quindi, non rientra nella mala gestio. Con questa sentenza, e questa differenziazione, la Corte d’Appello sottolinea che la responsabilità dell’amministratore di condominio non è automatica, ma va sempre verificata la sua diligenza nella gestione dello stabile. Inoltre, per capire se ci sono i presupposti per un risarcimento, si devono sempre accertare il danno effettivo e il nesso causale.
