Violazione delle distanze tra edifici: cosa fare?

Che cosa succede allorquando violando le distanze legali il costruttore di un box  ubicato sul proprio fondo, ceda il bene ad un terzo acquirente. In che modo potrà agire il danneggiato per far valere la violazione delle distanze legali? In particolare, il danneggiato potrà agire nei confronti del costruttore o anche del terzo acquirente del box?  Ecco la soluzione.

Le distanze legali per le costruzioni sono prefigurate dal legislatore al fine di assicurare il diritto di proprietà di ciascuno individuo nel rispetto delle facoltà di godimento e disposizione di un proprio bene da parte di proprietario di un immobile contiguo.

Ai sensi e per gli effetti del’art.873 c.c. la ragione alla base della previsione delle distanze legali in materia di costruzione edilizia si fonda sulla prefigurazione del concetto di stesso di edificazione immobiliare.

In tal senso per costruzione s’intende la realizzazione di un’opera stabilmente infissa al suolo che per solidità, struttura, e sporgenza del terreno, possa creare quelle intercapedini dannose, le quali, la legge attraverso le distanze fissate intenda evitare.

Le distanze legali: perché esiste la previsione normativa

Per il rispetto delle distanze legali in ambito di costruzione, è necessario che le stesse siano prese in considerazione solo per determinate fattispecie.

L’art.873 c.c, infatti, si riferisce al raggio d’azione di quelle costruzioni che, per definizione, comprendano qualsiasi opera interrata, avente i caratteri della solidità e dell’immobilizzazione.

Nel caso di specie urge far riferimento ai criteri di determinazione delle distanze legali prefigurate dal piano edilizio comunale.

Tali distanze legali dettate dagli strumenti urbanistici locali non sono derogabili poiché fondati sulla tutela di interessi pubblici (Cassazione sent.n.12966 del 2006).

Violazione delle norme sulle distanze: le conseguenze

La difformità delle costruzioni dalle norme sulle distanze legali contenute nel piano regolatore comunale e nell’art.873 c.c., legittima il danneggiato a far valere in giudizio la domanda di riduzione a ripristino ex art.872 c.c.

Pertanto al soggetto danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze legali è assicurata una doppia tutela, specifica e risarcitoria.

Violazione distanze legali: la doppia tutela del danneggiato

Con azione specifica di tutela giudiziaria dal danno ricevuto dalla costruzione edificata in violazione delle norme sulle distanze legali, l’interessato potrà proporre azione di ripristino con conseguente eliminazione della costruzione illecita.

Attraverso azione risarcitoria la pretesa da far valere in giudizio è data dal ristoro economico patito dal pregiudizio subito per il non rispetto delle distanze legali.

Box costruito in assenza di distanze legali: cosa succede?

Supponiamo che il costruttore provveda ad edificare sul proprio fondo un box auto non rispettando le distanze legali dall’immobile di altro proprietario.

Quest’ultimo potrà citare in giudizio il costruttore pretendendo l’arretramento della costruzione ex art.872 c.c.

Sulle azioni proposte in giudizio per la violazione delle distanze legali si è espressa con apposita sentenza (n.13523 del 2006) la Suprema Corte di Cassazione, la quale, ha statuito che le domande volte a far valere le violazioni ai limiti legali della proprietà, possano essere trascritte affinchè il danneggiato sia in grado di far valere un eventuale giudizio a lui favorevole anche nei confronti di terzi acquirenti.

Nel caso di specie qualora il costruttore edifichi il box sul proprio fondo e, successivamente, lo venda ad un terzo, quest’ultimo potrà essere soggetto agli effetti del giudizio sulla violazione di distanze legali che il danneggiato ha fatto valere nei confronti del costruttore.

Violazione legale dei confini contestabile anche nei confronti di terzi

Nel caso succitato il terzo acquirente di un box acquistato dal costruttore che abbia edificato lo stesso sul proprio fondo non rispettando le distanze legali, potrà essere chiamato in causa per l’azione di arretramento della costruzione proposta dal soggetto danneggiato.

L’esperibilità dell’azione di arretramento della costruzione per il non rispetto dei limiti legali anche nei confronti di terzi acquirenti, è stabilita dalla Suprema Corte di Cassazione che a sezioni Unite (13253 del 2006).

In particolare con tale sentenza, la Suprema corte legittima il danneggiato dalla violazione delle distanze legali  a trascrivere la domanda giudiziaria ex art.872 c.c di arretramento della costruzione anche nei confronti del terzo acquirente al fine di far valere anche nei confronti di quest’ultimo eventuale sentenza ad esso favorevole nei confronti del costruttore.

Pertanto se il giudice con sentenza accoglie la richiesta del danneggiato di ottenere l’arretramento della costruzione non rispettosa delle distanze legale, tale atto giudiziario potrà essere fatto valere non solo nei confronti del costruttore del box, ma anche del terzo acquirente qualora la domanda giudiziale sia fatta trascrivere prima della trascrizione dell’atto di acquisto da parte di quest’ultimo.