Inquilino che non lascia casa: cosa fare mentre vendi l’immobile

L’occupazione di un casa in vendita rappresenta un enorme problema per il proprietario che intende alienare il proprio immobile. Come gestire un inquilino che non lascia la casa quando le pratiche di vendita sono già state avviate? Ecco una guida che indica passo dopo passo cosa fare per liberarsi di un inquilino abusivo mentre si sta vendendo una casa.

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Nel contesto immobiliare attuale, molti proprietari immobiliari stanno decidendo di vendere i propri immobili precedentemente destinati alla locazione. Le motivazioni riguardano, solitamente, la necessità di una liquidità maggiore oppure l’esigenza di pagare meno tasse. A prescindere da quale sia il motore che spinge alla vendita, una situazione incresciosa e difficile da gestire è rappresentata dall’occupazione abusiva della casa quando questa è già in vendita.

Si tratta, sostanzialmente, del caso in cui l’inquilino non lascia l’immobile anche a contratto scaduto, e vi abita ancora mentre la casa è già sul mercato o oltre, quando le pratiche della compravendita sono già ad uno stato avanzato. La cosa più importante da fare è avvisare l’acquirente, il quale può anche trarre un cospicuo vantaggio da questa situazione. Ecco come gestire questa delicata situazione.

Occupazione di una casa in vendita

Un immobile si definisce occupato quando è utilizzato da un soggetto che non ha diritto a farlo, ossia che si è impossessato della proprietà senza alcun titolo che lo autorizzi a ciò. In questa definizione, quindi, rientra anche l’inquilino che non lascia l’immobile dopo la scadenza del contratto di locazione.

Questa casistica, già fastidiosa di per sé, può diventare una vera spina nel fianco nel momento in cui si decide di mettere in vendita la casa, ed è sempre preferibile liberare l’immobile prima di avviare le pratiche di alienazione.

Cosa succede però, se l’inquilino occupa la casa mentre sono in corso le visite per la vendita, oppure se è ancora nell’immobile alla stipula del preliminare di compravendita? Innanzitutto, si deve mettere al corrente l’acquirente, il quale deve essere informato e che, in virtù dell’occupazione abusiva, può pretendere anche uno sconto sul prezzo di acquisto dell’immobile.

Se l’occupazione perdura dopo l’impegno formale delle parti nel portare a termine l’operazione, ossia dopo il preliminare di compravendita, il proprietario ha il compito di far cessare l’occupazione, poichè la casa deve essere trasferita libera da cose o persone al momento del rogito.

Quale iter seguire

Per ottenere la liberazione di un immobile occupato abusivamente durante le fasi di compravendita, l’iter da seguire è il seguente:

• sporgere una denuncia per occupazione abusiva, per avviare il procedimento penale;
• rivolgersi ad un avvocato per avviare un’azione di reintegrazione (per ottenere la restituzione del possesso dell’immobile);
• se l’azione viene accolta, il giudice emette un’ordinanza di reintegrazione;
• se gli occupanti non liberano l’immobile, intervengono le forze dell’ordine per dare esecuzione dell’ordine del giudice.

In alternativa, il proprietario può intraprendere un’azione di rivendicazione per il riconoscimento del proprio diritto di proprietà, un’azione che richiede tempistiche parecchio più lunghe, ma al termine della quale l’immobile si può vendere senza alcun tipo di vincolo.

Se anche dopo queste misure l’inquilino non libera la casa, e le parti decidono di procedere comunque alla compravendita, la responsabilità passa nelle mani del nuovo proprietario. Sarà questi a doversi avvalere di un professionista e, successivamente, di un giudice per la convalida di sfratto e l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario o delle forze dell’ordine.

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