Sopraelevazione illecita: quando non si può costruire
- Laurea in Belle Arti
La sopraelevazione illecita si può verificare in diversi casi, quando si decide di costruire uno o più piani al di sopra dell’ultimo piano di un edificio o del lastrico solare, senza rispettare i limiti imposti dalla legge e le norme antisismiche e paesaggistiche. Ecco i casi specifici, e cosa si rischia.
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La legge italiana consente al proprietario dell’ultimo piano di un edificio o del lastrico solare, di costruire nuovi piani al di sopra della proprietà, a patto che questi rispettino i limiti imposti dalla legge. Si tratta di un intervento molto particolare, che comporta sia l’aumento dell’altezza dello stabile che del suo volume. Per portarlo a termine con successo, il proprietario deve innanzitutto assicurarsi di rispettare le norme e i vincoli vigenti, e in più pagare un’indennità agli altri condomini.
In particolare, i casi in cui non si può in alcun modo procedere alla costruzione di un piano sopraelevato, riguardano vincoli contrattuali, architettonici, paesaggistici e, soprattutto, legati alla sicurezza. Chi dovesse procedere comunque, anche senza titoli o autorizzazioni, può andare incontro a sanzioni salate e all’ordine di demolizione. Questo tipo di interventi, qualora illecito, non è sanabile in alcun modo, e un’eventuale sanatoria è da considerarsi inammissibile.
Sopraelevazione illecita
Il Codice Civile disciplina il diritto di sopraelevazione all’articolo n. 1127 del Codice Civile, determinando tutti i vincoli e le restrizioni cui deve sottostare il proprietario di un ultimo piano o del lastrico solare che decidesse di costruire uno o più piani al di sopra della propria abitazione. La legge permette questo tipo di intervento, a patto che non comprometta il decoro architettonico dello stabile e la sicurezza del fabbricato e dei suoi condomini. In particolare, non si può procedere alla costruzione quando:
- il regolamento condominiale lo vieta espressamente,
- non si salvaguarda l’aspetto architettonico dell’edificio,
- si riduce o modifica la quantità di aria e luce ricevuta dai piani sottostanti,
- non si rispettano le norme antisismiche,
- non si tiene conto di eventuali vincoli paesaggistici.
Questo tipo di intervento comporta un innalzamento dello stabile e un aumento volumetrico per cui si deve rispondere e che non può in alcun modo compromettere la sicurezza di quanto già esistente. La nuova costruzione, quindi, non deve modificare minimamente le condizioni di sicurezza.
Rispettare le norme antisismiche
I vincoli più stringenti, non a caso, sono proprio quelli che riguardano le condizioni statiche del fabbricato, ossia le capacità dello stabile di resistere ad eventuali fenomeni sismici. In particolare, il diritto di sopraelevazione non si può esercitare se la nuova costruzione compromette o non è compatibile con le condizioni statiche del fabbricato: con l’ordinanza n. 32281 del 21 novembre 2023 la Corte di Cassazione ha sancito che non basta conformarsi alle condizioni normali, ma che la nuova costruzione deve tenere conto anche delle oscillazioni e delle scosse provocate da un fenomeno sismico.
Inoltre, secondo la sentenza n. 24235 del 30 agosto 2025, il proprietario deve provare il rispetto della normativa sismica sia attuale che di quella in vigore al momento della realizzazione dell’opera. Chi costruisce senza rispettare queste norme determina una presunzione di pericolosità che si può annullare solamente tramite elaborati tecnici e prove di tenuta che dimostrino che il pericolo non sussiste.
Anche nel caso in cui un’opera di questo tipo dovesse ottenere una sanatoria, trattandosi di un’analisi di natura amministrativa e non tecnica, questa sarebbe da considerarsi inammissibile. Le sanzioni? Pesantissime e che arrivano alla demolizione.
