Permuta immobiliare: cos’è, come funziona, quando conviene


Scambiarsi casa per cambiare località di vacanza o per cedere un immobile che non interessa più. Scopriamo la permuta immobiliare, la forma contrattuale che è una sorta di baratto di case, con o senza denaro da aggiungere. Normativa, vantaggi, costi.

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La permuta immobiliare consiste nell’opportunità di scambiarsi le abitazioni fra due proprietari, cedendo la proprietà di un immobile in cambio di un altro, che può trovarsi indifferentemente nella stessa città od altra località, senza alcun vincolo.

La permuta può avvenire alla pari, ovvero senza dover aggiungere una somma di denaro, quando le parti ritengono che i due immobili abbiano eguale valore, oppure aggiungendo un corrispettivo per pareggiare l’offerta, qualora le due abitazioni vengono considerate avente quotazione diversa.

Oltre che ad essere una proposta da valutare per chi, per motivi di lavoro, si trova alle prese con il valutare il trasferimento definitivo in un altra città, la permuta immobiliare sta riscuotendo successo anche fra i proprietari delle case vacanze, i quali, dopo aver trascorso il periodo di ferie in una località, decidono di cambiare scenario, spostando in un altra località di villeggiatura.


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Permuta immobiliare: normativa

Secondo quanto recita l’articolo 1552 del codice civile : “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.”

Pur non specificando direttamente che si parla di abitazioni, viene considerata l’opportunità di scambiare appartamenti, case, ville, dunque proprietà immobiliare possono benissimo essere oggetto dell’operazione.

Permuta immobiliare: tipologia

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La permuta immobiliare può essere di tre tipi:

  1. permuta fra due soggetti privati: si tratta di permuta diretta.
  2. permuta fra un privato ed un’azienda: permuta in conto vendita.
  3. permuta tra soggetti giuridici titolari di partita IVA.

Permuta alla pari o con corrispettivo

La grossa differenza è determinata poi dal valore dei due immobili. Se gli immobili hanno eguale valore (dopo ovviamente una perizia ed accordo fra le parti), l’operazione è davvero semplicissima in quanto si tratta di uno scambio alla pari, senza dover aggiungere una somma di denaro per eguagliare l’importo.

Nel caso invece, i due immobili abbiano valore diverso, il soggetto con l’abitazione avente quotazione inferiore, dovrà pareggiare la quotazione mediante esborso della differenza in denaro. L‘operazione, sebbene non sia per nulla più complicata rispetto al primo caso, potrebbe cambiare, e di molto, sotto l’aspetto pratico.

Se la differenza è minima (€10000/20000 per intenderci), molto probabilmente si tratterà di due immobili quasi simili, che si differenziano solo per una metratura di poco differente o per il posizionamento in due quartieri diversi della città.

Qualora invece l’esborso, di una delle due parti, sia considerevole (per esempio €90000), allora potrebbe trattarsi di un’operazione rischiosa per il soggetto che dovrebbe ricevere il denaro. Spieghiamo perchè.

L’enorme differenza potrebbe infatti ad avere oggetto della trattativa un’immobile in condizioni pietose, su cui dover intervenire in maniera decisa, ristrutturando e dunque spendere gran parte della somma ricevuta.

Oppure, di un appartamento molto più piccolo e posizionato in una zona poco servita della città. Ma, da sottolineare, potrebbe anche trattarsi della scelta di vita di una coppia di persone che vivono poco, per motivi di lavoro, in città, e preferiscono avere denaro liquido da spendere per altri interessi o per avereda parte un gruzzolo di denaro.

Permuta immobiliare: tasse da pagare

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L’operazione è soggetta all’imposta di registro, calcolata sulla base dell’appartamento avente il valore di imposta maggiore. Ad esempio, se oggetto dello scambio sono due appartamenti, entrambi prime case, l’imposta di registro è identica, come aliquota, per entrambe gli appartamenti, ed è pari al 2% del valore catastale dell’appartamento del valore maggiore.

Nel caso in cui il trasferimento delle proprietà avvenga tra un individuo soggetto a Iva e l’altro a imposta di registro, il vantaggio fiscale si perde. Infatti, per la cessione non Iva, viene pagata l’imposta di registro in misura proporzionale, (9% seconda casa oppure 2% prima casa) oltre alle imposte catastali in misura fissa (€100 euro).

Per il trasferimento di un’abitazione imponibile Iva vanno invece pagate imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale) per €600 euro complessivi (€200 euro ciascuna). Inoltre, per questo atto di permuta, va pagata l’imposta di bollo.

Permuta immobiliare: opinioni

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Vantaggi

  • quando avviene fra due soggetti privati, quindi esenti IVA, è decisamente meno onerosa rispetto ad una tradizionale compravendita
  • la somma delle spese per l’operazione vengono divise fra i due soggetti
  • permette di cambiare località di vacanze (quando l’operazione riguarda zone di villeggiatura)
  • è un’unico atto di compravendita e non due separati
  • può essere un’opportunità quando si scambiano abitazione fra parenti (come nel caso di un’eredità)
  • evita il più delle volte la stipula di un mutuo
  • qualora sia presente un mutuo su una delle due abitazioni, il nuovo proprietario può decidere se tenerlo (accollo) nel caso sia utile all’operazione oppure cambiarlo
  • per un’impresa edile è un’opportunità per smaltire l’invenduto

Svantaggi

  • se uno dei due immobili risulta coperto da ipoteca, l’operazione è più complicata ed onerosa
  • non c’è vantaggio fiscale quando l’operazione è fra un privato ed uno soggetto ad IVA
  • la presenza di un mutuo può rendere più costosa la trattativa e la conclusione
Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger
  • Esperto di Arredo e design
  • Fonte Google News

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