Marciapiede condominiale: è legittimo l’uso comune?

Nel caso in cui per accedere ad una pubblica via o ad un box si debba passare su marciapiede di proprietà di un condominio, è possibile farlo? Come funziona la normativa in materia.

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Che cosa si verifica allorquando l’uso del marciapiede di proprietà di un condominio diventa necessario per accedere a via pubblica oppure ad un box auto?

 

Uso comune di marciapiede condominiale: il caso in Corte di Cassazione

Un caso analogo è stato proposto dinnanzi alla Corte di Cassazione che ha emesso sulla fattispecie una sentenza n.23550 nel 2020 ai sensi della quale si fa riferimento a due condomini che per accedere alla via pubblica dovevano utilizzare marciapiede condominiale.

L’assemblea nel caso di specie aveva negato loro tale diritto costringendoli ad adire l’autorità giudiziaria per far valere le proprie ragioni.


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Uso del bene comune intenso ma non esclusivo è compatibile con il marciapiede condominiale

A seguito del ricorso presentato dai condomini avverso la sentenza di rigetto della propria richiesta in giudizio in primo grado, il giudice di appello in merito all’uso del marciapiede condominiale per accedere a via pubblica, ha sancito che il transito  intenso del marciapiede da parte dei proprietari dei box non costituisca uso esclusivo del bene che, di fatti, resta compatibile con il pari uso da parte degli altri proprietari dei box antistanti il medesimo bene comune.

Uso intenso del marciapiede condominiale non comporta uso esclusivo: sentenza della Cassazione

La ratio del giudice di appello è stata fatta propria anche dalla Corte di Cassazione, la quale, ritiene che l’alterazione della destinazione d’uso comune del marciapiede si ricollega all’incidenza del nuovo uso.

Pertanto l’uso anche particolare del bene comune da parte del condominio è permesso quando non si alteri l’equilibrio di utilizzazioni concrete o potenziali, da parte di tutti i condomini senza recare pregiudizi ed invadenze nell’ambito dei rispettivi diritti.

Ad affrontare il tema tempo addietro, la Corte di Cassazione ha confermato il medesimo  orientamento sulla scarsa incidenza dell’uso intenso di un bene comune che non determina, di fatto, una sopraffazione del medesimo diritto d’uso sullo stesso da parte degli altri aventi diritto.

Marciapiede

Il marciapiede, dunque, seppur condominiale, destinato ad uso comune, ed utilizzato più intensamente dai condomini che ne necessitano per accedere all’antistante box di proprietà, non diventa di proprietà esclusiva di quest’ultimi, purchè tale uso non venga a limitare il medesimo diritto sulla parte comune da parte degli altri condomini.


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Il ragionamento giuridico nasce su casi analoghi presentati in giudizio sull’uso intenso di un cortile comune da parte di un’officina meccanica, complice l’afflusso dei clienti che in esso si recavano giornalmente.

La Corte di Cassazione sulla base del criterio dell’uso comune del bene condominiale non pregiudicato dall’intensa occupazione dello stesso da parte dei clienti dell’officina apposta all’interno del cortile, riteneva che tale comportamento non escludesse nè limitasse ad esclusivo dei clienti, l’accesso alla parte comune, a danno dei diritti vantati sullo stesso da parte degli altri condomini.


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La quotidianità dell’uso di una parte comune, sfruttata maggiormente da una parte dei condomini rispetto ad un’altra, configura un esercizio di un diritto di godimento della stessa più intenso ma non per questo restrittivo o pregiudizievole del medesimo diritto d’uso vantato dagli altri condomini.

Palazzo

Pertanto il marciapiede condominiale potrà essere sfruttato senza alcun rischio di limitazione per uso intenso, da parte di alcuni condomini per accedere al box o alla strada pubblica, senza possibilità di divieto alcuno, essendo tale condotta non pregiudizievole del medesimo diritto d’uso del marciapiede da parte degli altri condomini.

L’uso  maggiore di un bene o una parte comune, pertanto, non può determinare da parte di alcuni condomini, l’imputazione di una limitazione del proprio diritto sulla cosa comune in capo agli altri condomini.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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