Indice di edificabilità: cos’è, cosa serve, come funziona

Indice di edificabilità: cosa misura, quando viene usato, perché è tra i più importanti parametri da osservare nella costruzione dei nuovi fabbricati.

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Gli indici di edificabilità sono parametri usati per misurare la densità territoriale di una specifica area.

Il ragionamento alla base del loro utilizzo è il seguente: in mancanza di vincoli, nulla potrebbe vietare di costruire un palazzo in mezzo alla natura. Per edificare un fabbricato in un dato territorio bisogna dunque rispettare rigide normative, in grado di disciplinare l’impatto dell’uomo.

Regolare la densità edilizia è un aspetto essenziale per tutelare l’ambiente.

In questo nostro articolo scopriamo nel dettaglio cos’è l’indice di edificabilità, a cosa serve e come funziona.


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Indice di edificabilità cos’è

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Cosa vuol dire indice di edificabilità? È un parametro che regola la densità edilizia di un determinato territorio, un indice molto importante per mantenere il giusto equilibrio tra le costruzioni e l’ambiente.

Misura l’attività dell’uomo e le sue possibile conseguenze, sia in termini di modifiche del paesaggio che di vivibilità.

Un indice introdotto oltre mezzo secolo fa, risalente agli anni ‘60, ancora oggi assume una notevole rilevanza nella costruzioni di nuovi fabbricati.

Le tipologie dell’indice di edificabilità utilizzate sono due:

  • Territoriale: è un parametro che prende in considerazione estese superfici da urbanizzare, comprese quelle pubbliche da destinare alle infrastrutture
  • Fondiario: adoperato con riferimento ad un singolo lotto e relativamente alla costruzione da realizzare su una determinata area.

Indice di edificabilità come funziona

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Il calcolo dell’indice di edificabilità fondiario, di cui ci occupiamo nello specifico in questo nostro approfondimento, in linea generale deriva dall’applicazione della seguente formula:

  • n*m3/m2

dove n sta per l’indice moltiplicatore del rapporto tra il volume edificabile (m3) e la superficie (m2) del terreno su cui si ha intenzione di fabbricare.


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Facciamo un esempio per farvi comprendere il calcolo dell’indice. Il terreno su cui edificare presenta una superficie di 2000 metri quadri ed un indice di 0,30 (m3/m2). Abbiamo pertanto a disposizione i metri quadrati ed il valore dell’indice, ciò che ci manca sono i metri cubi. Basta applicare la seguente formula per ricavarli:

  • 0,30*2000 = 600 m3

A questo punto è sufficiente dividere i metri cubi per i metri in altezza. In questo modo si troveranno le misure consentite per costruire l’edificio. Nel nostro esempio, considerando ipoteticamente un’altezza di 3.50 metri, ci troveremo di fronte al seguente calcolo:


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  • 600 m3 /3.50 m = 171 m2

Ciò significa che è permesso edificare un’abitazione di circa 171 metri quadrati. Naturalmente quanto descritto vale soltanto per capire come funziona l’indice di edificabilità in via generale, poiché i Regolamenti delle singole Regioni e dei Comuni possono abbassare la cubatura edificabile. Subentrano infatti diverse altre variabili, come ad esempio la distanza dagli altri immobili o il numero di abitanti nell’area di riferimento.

Aree edificabili

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Quanto si può costruire su un terreno edificabile? La normativa di pianificazione urbanistica di riferimento è il Decreto interministeriale del 2 aprile 1968 n. 1444. Al suo interno sono contenuti i limiti inderogabili di densità edilizia, di distanza fra i fabbricati, i rapporti tra gli spazi per insediamenti residenziali, pubblici e collettivi, come il verde pubblico ed i parcheggi.

Le zone territoriali omogenee ed edificabili sono considerate le seguenti:

  • A) parti del territorio interessate da agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di pregio ambientale.
  • B) parti interamente o parzialmente edificate, non inferiori al 12,5% della superficie fondiaria dell’area e con densità territoriale superiore a 1,5 mc/mq.
  • C) aree del territorio destinate all’insediamento di nuovi complessi, in zone in cui l’edificazione preesistente non supera i limiti indicati nel precedente punto B.
  • D) zone destinate a nuovi insediamenti per l’edificazione di impianti industriali ed assimilati.
  • E) aree impiegate per usi agricoli.
  • F) zone del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

Nelle aree contrassegnate dalla lettera A è praticamente quasi impossibile costruire nuovi edifici (indice massimo 5 m³/m²). Nelle zone B e C, prima di insediare nuovi fabbricati, va vista la densità di popolazione presente (dai 5 ai 7 m³/m²) mentre D ed F sono destinate a differenti usi (non a costruzioni residenziali). La lettera E riguarda l’indice di edificabilità fondiaria, pari a 0,03 m³/m².

Conclusioni

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Da quanto descritto finora, l’indice di edificabilità è un parametro essenziale per assicurare la corretta vivibilità nei territori. Introdotto negli anni sessanta, ancora oggi svolge un ruolo predominante, in quella che viene definita con i termini di “densità edilizia”.

Regolare con rigide norme l’impatto dell’uomo sul territorio, è basilare per non alterare il paesaggio e salvaguardare le risorse naturali del nostro pianeta, di cui spesso in passato abbiamo abusato.

Galleria immagini

A seguire una completa galleria immagini che ruotano intorno all’indice di edificabilità, importante parametro che abbiamo trattato in questo nostro articolo.

 

Alessandro Mancuso
  • Ragioniere, Programmatore
  • Autore specializzato in Design, Arredamento, Lifestyle
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