Indice di edificabilità: cos’è? Quali i fattori da valutare?

Quando si decide di edificare un nuovo edificio, serve tener presente una serie di fattori. In particolare, determinare l’indice di edificabilità dello stesso e l’impatto della presenza umana in un determinato territorio. Ecco cosa occorre fare prima di procedere alla costruzione di un edificio.

Costruire è possibile sempre ed ovunque, in particolar modo, indipendentemente dalle condizioni particolari topografiche e di densità demografiche?

Quando l’indice di edificabilità sul territorio risulta essere sostenibile per ovviare a nuovi insediamenti abitativi?

Invero ogni qualvolta s’intenda procedere all’edificazione di un nuovo edificio bisogna fare i conti con l’impatto della presenza umana sul territorio per quanto attiene la tematica della salubrità ambientale e della vivibilità.

Sulla scorta di tali parametri di pre-valutazione, si fa uso dell‘indice di edificabilità: trattasi di un’unità di misura divisa tra indice di edificabilità territoriale (relativa alla superfice da urbanizzare) e l’indice di edificabilità fondiario a cui fa riferimento il singolo lotto di costruzione.

Indice di edificabilità fondiario: cos’è e come si calcola

Tale indice è determinato dalla formula:

• n*m3/m2

dove n è l’indice che moltiplica il rapporto tra volume edificabile e superficie del terreno sul quale s’intende costruire.

La norma di riferimento è cristallizzata nel D.M. del 2 Aprile 1968, n.1444, per effetto del quale, sono individuati non solo i rapporti massimi tra spazi destinati ad insediamenti residenziali, ma anche i limiti massimi e sostenibili– del territorio- di tipo inderogabile per quanto attiene la densità edilizia massima, l’altezza degli edifici e la distanza tra le abitazioni.

In forza di tale norma, ai fini dell’edificabilità del territorio, sono distinte differenti aree con specifiche densità abitative e, di conseguenza, di impatto edilizio: si pensi ai territori di impatto storico, artistico o ambientale che possono essere ad impatto totale o parziale edilizio.

Tra le aree edificabili, infine, vengono individuate quelle a carattere prettamente industriale o destinate ad uso agricolo.

Sul cosiddetto indice di edificabilità incidono molte variabili quali:

• distanza tra i fabbricati
• altezza massima
• numero di abitanti del comune.

Tali criteri succitati si applicano indifferentemente sia per gli edifici in muratura che per i fabbricati realizzati in legno.