Il contratto che nessuno conosce: cos’è l’enfiteusi e quali sono i suoi enormi vantaggi
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Esiste un contratto che nessuno conosce in ambito immobiliare, che è molto simile ad una locazione o ad un comodato d’uso, ma che si utilizza per tutt’altro scopo: ecco cos’è l’enfiteusi e quali sono i suoi enormi vantaggi, sia per chi la concede che per chi la riceve.
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Quando nel ramo immobiliare si parla dei diritti reali di godimento, solitamente si ignora totalmente l’esistenza dell’enfiteusi. Questa figura giuridica, infatti, è sconosciuta ai più, ma ricopre un ruolo di grande importanza, soprattutto quando si ha a che fare con la gestione di terreni o immobili di valore per un periodo molto lungo.
Si tratta di un tipo di contratto particolarmente vantaggioso per chi vuole investire nell’immobiliare senza diventare titolare di alcun bene: ecco perchè e a chi conviene maggiormente. Ecco cos’è, come funziona, quali sono gli obblighi e diritti sia di chi la riceve che del proprietario, e tutto quello che c’è da sapere per muoversi al meglio in sua presenza.
Il contratto che nessuno conosce
L’enfiteusi è un tipo di contratto che fa acquisire un diritto reale di godimento, ma che spesso viene completamente ignorato. Spesso, infatti, si confonde questa figura giuridica con l’affitto o il comodato d’uso, ma l’enfiteusi presenta caratteristiche diverse da ognuno di essi, che la rendono la soluzione ideale quando si devono gestire terreni o immobili per un lungo periodo.
A livello storico, l’enfiteusi nasce per incentivare l’uso produttivo dei terreni (principalmente agricoli) senza far perdere la titolarità del bene al proprietario. Questi, infatti, rimane proprietario del terreno, ma lo affida a qualcun altro affinchè lo valorizzi e lo mantenga in buono stato.
Le due figure che partecipano all’enfiteusi sono quindi il cedente (il proprietario) e l’enfiteuta (chi riceve il diritto). Il primo conferisce al secondo la possibilità di utilizzare il bene come se fosse di sua proprietà, a patto che rispetti determinati vincoli:
- il pagamento di un canone periodico, il canone enfiteutico,
- gli obblighi di manutenzione del bene;
- il miglioramento del bene stesso.
Se l’enfiteuta non rispetta questi obblighi, il rapporto termina per inadempimento. Si tratta, quindi, di un contratto più stabile e duraturo rispetto ai classici affitti, e che nasce con l’intenzione di mantenere il rapporto per decenni.
Diritti e doveri
Da parte sua, l’enfiteuta può coltivare il terreno, costruirvi edifici o gestire l’immobile oggetto di enfiteusi, godendo anche dei frutti economici derivanti dalla sua gestione, ma non ne diventa mai proprietario. Chi intende investire nel campo immobiliare, quindi, può sfruttare questa soluzione per fare fortuna, senza la necessità di acquistare alcun bene.
Per legge, la durata dell’enfiteusi va dai 20 ai 99 anni, ma può anche essere perpetua (come nei casi dei vecchi contratti o in ambito agricolo storico), ossia senza una scadenza precisa e anche tramandabile agli eredi dell’enfiteuta.
Questo particolare aspetto garantisce una continuità nell’uso del bene, e rappresenta anche un patrimonio di grande valore per chi lo riceve. L’enfiteuta può anche trasferire il diritto a terzi, sia con vendita che con donazione, mantenendo però l’obbligo di pagare il canone al proprietario.
L’unica cosa che non può fare è vendere il bene, poichè questo diritto rimane di appannaggio esclusivo del proprietario. Infine, è bene sapere che l’enfiteusi si può combinare anche con altre forme di diritto che garantiscano flessibilità e sicurezza ad entrambe le parti, come la concessione edilizia o contratti di partnership immobiliare.
