Caduta intonaco e calcinacci dal balcone: chi paga?

Chi è tenuto a risarcire il danno cagionato a terzi dalla caduta dell’intonaco staccatosi dal balcone? E se lo stesso appartiene ad un immobile apposto in edificio condominiale, il risarcimento grava in capo al proprietario o all’intero condominio? Ecco la sentenza della Corte di Cassazione.

Balcone

Passare per lungo una strada, trovandosi nel posto sbagliato, nel momento sbagliato.

Accade, per mancanza di manutenzione o riparazione, che l’intonaco si stacchi dal balcone, colpendo il passante che si trovi a passare di sotto proprio in quell’istante.

Un attimo in più o in meno che può rivelarsi fatale, dato che in quel momento può verificarsi che al passaggio di un pedone, si stacchi l’intonaco dal balcone, finendo per colpire  la testa del malcapitato passante, cagionandogli lesioni più o meno gravi.

A quel punto, se il balcone attiene ad una proprietà apposta in un edificio condominiale occorre chiedersi chi dovrà risarcire il danno al passante.


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Rilevanza penale e civile della caduta dal balcone dell’intonaco

La caduta dell’intonaco dal balcone di un’abitazione, ha una rilevanza penale e civile giacché è in capo al proprietario l’obbligo di provvedere all’ordinaria manutenzione dei beni in propria gestione onde evitare tali eventi prevedibili.

A tal punto occorre distinguere i soggetti obbligati a risarcire il danno da caduta di intonaco a seguito di distacco dal balcone, a seconda che il bene sia appartenente ad un singolo proprietario o faccia riferimento ad un immobile apposto in un Condominio.

Caduta di intonaco: le disposizioni del codice civile

Ex art.2053 c.c. il custode è tenuto a risarcire i danni derivanti dalla rovina di una cosa in gestione salvo che non dimostri che l’evento non sia stato provocato da causa ad esso imputabile ma per un evento futuro incerto ed imprevedibile dovuto a caso fortuito o forza maggiore.

Se tale onere della prova non viene soddisfatto, la responsabilità per il risarcimento del danno grava in capo al custode del bene da cui è derivata la lesione dell’interesse legittimo di terzo del passante.

E’ compito del proprietario dell’immobile:

  • avere cura del bene in custodia
  • vigilare sullo stesso
  • rispondere dei danni da esso derivanti a carico di terzi.

Differente è la fattispecie in cui l’intonaco si stacchi da balcone di unità immobiliare sita in edificio Condominiale.

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Conseguenze penali derivanti da caduta di intonaco

L’art.677 c.p. prescrive e punisce il proprietario di un bene o di una costruzione in grado di minacciare rovina o chi, in nome e per proprio conto, sia tenuto alla custodia del bene.


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Pertanto se il proprietario o chi per esso legittimato ad agire, non si attiva ad evitare il distacco dal balcone dell’intonaco o del cornicione, si assumerà la responsabilità penale per il conseguente danno cagionato dalla caduta.

Il solo fatto di non aver provveduto all‘ordinaria amministrazione con riparazione di quelle parti dell’edificio che minaccino di rovinare a terra, costituisce condotta illecita sanzionata con la pena pecuniaria da 154 a 929 euro.

Il proprietario “pigro” che non si sia minimamente preoccupato di rimuovere il pericolo rappresentato dal cornicione pendente, aggravando il rischio di un danno a carico dei passanti, a seguito di caduta dello stesso per distacco, è sottoposto all’arresto fino a sei mesi per il reato di omissione di lavori in edifici che minaccino rovina.


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Nel merito la Corte di Cassazione con sentenza n. 11053/2008 , ha statuito quanto segue:

si intende l’elemento strutturale dell’edificio, anche accessorio, che deteriorandosi può procurare un danno a terzi, senza però considerare elementi e manufatti che non fanno parte della struttura dell’edificio.

Caduta di intonaco da balcone: chi risarcisce

Allorquando l’intonaco distaccatosi dal balcone e cagionante un danno al passante, costituisca parte di un immobile appartenente ad un singolo proprietario, nessun dubbio vige sulla responsabilità gravante in capo allo stesso di provvedere al risarcimento del danno.

Ma cosa accade allorquando il distacco del cornicione o di intonaco dal balcone, riguardi un immobile apposto in edificio condominiale?

Chi risarcisce il danno: il proprietario dell’immobile o il Condominio?

Qualora il pezzo di intonaco staccatosi dal balcone, cagionante il danno a terzo passante, sia parte frontale del balcone che, a sua volta, sia qualificabile quale parte integrante della facciata condominiale, il danno da risarcire è a carico del condominio.

Tale principio applicato alla parte comune si estende per i danni derivanti da distacco di intonaco dalla soletta del balcone o dal parapetto (Cass. sent. n. 30071/2017).

Di contro, se il distacco avviene dal balcone sito sul lato frontale dell’edificio, non essendo qualificato come parte integrante della facciata dell’edificio condominiale, il risarcimento del danno cagionato a terzi resta in capo al singolo proprietario.

Dulcis in fundo, se l’intonaco staccatosi dal balcone aggettante, che sporge sulla struttura dell’edificio, provoca un danno al terzo, sarà sempre il proprietario a dover risarcire dato che, nella circostanza, si parli non di parte comune bensì di proprietà esclusiva.

L’unica eccezione è data dal caso in cui il balcone costituisca un elemento decorativo e strutturale, funzionale all’estetica dell’intero edificio (Cass. sent. n. 14576/2004).

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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