Bonus prima casa, scatta il campanello d’allarme per molti contribuenti

La superficie utile nel bonus prima casa è un dettaglio cruciale, su cui spesso non ci si sofferma, ma che può addirittura far perdere l’agevolazione e far scattare il recupero d’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate, con annesse sanzioni e interessi: ecco perchè e chi ne è interessato.

Guarda il video

Il concetto di superficie utile riguarda l’utilizzabilità degli ambienti e la reale consistenza dell’unità immobiliare. Si tratta di un presupposto fondamentale ai fini del bonus prima casa, anche se non è immediatamente riconoscibile come tale.

Per trovarne la rilevanza, infatti, bisogna volgere lo sguardo agli immobili di lusso che non sono classificati nelle categorie catastali di pregio. Se da un lato è noto che gli immobili di lusso non rientrano nelle agevolazioni fiscali per la casa, in pochi sanno che a determinare il lusso di una casa non è solamente la visura catastale.

Basta anche che la casa abbia determinate caratteristiche, infatti, per rientrare nella classificazione di lusso e, di conseguenza, perdere il diritto di beneficiare dei bonus fiscali. Ecco dove entra in gioco la superficie utile, come ha spiegato la Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 3319/2025.

Immobili di lusso: caratteristiche

Prima di capire quale sia il ruolo della superficie utile nel bonus prima casa, è bene fare un passo indietro e definire con chiarezza quali sono gli immobili di lusso che vengono esclusi a prescindere dal bonus, in virtù della loro classificazione catastale:

• immobili di categoria A/1 (abitazioni signorili);
• immobili di categoria A/8 (abitazioni in ville);
• immobili di categoria A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi storici o artistici).

Oltre a questi, ai fini dei bonus fiscali si possono considerare di lusso anche altri immobili, con categorie differenti, ma che presentano determinate caratteristiche che ne aumentano il pregio.

A definire queste caratteristiche è il D.M. 2 agosto 1969 (il decreto abitazioni di lusso), che trova nei seguenti aspetti i parametri sufficienti per la classificazione di pregio: ubicazione in aree di particolare pregio, presenza di servizi come piscina o campo da tennis, indici volumetrici, rapporto tra area scoperta e coperta, la soglia della superficie complessiva oltre un certo limite.

La superficie utile nel bonus prima casa

La superficie utile, quindi è uno dei parametri che fanno rientrare un immobile di categoria non di lusso, tra le abitazioni di pregio e che, di conseguenza, può far perdere il diritto alle agevolazioni prima casa.

In particolare, la soglia da non superare per non sforare nella categoria di lusso è fissata a 240 mq. Per il conteggio della superficie utile, si deve guardare nuovamente al decreto abitazioni di lusso, e in particolare all’art. 6, dove si legge che contribuiscono al cumulo dei mq tutte le metrature che compongono l’immobile, ad eccezione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.

Come ha chiarito la Cassazione nella sentenza n. 3319/2025, il concetto di superficie utile non è legato al concetto di superficie abitabile, ma guarda all’utilizzabilità degli ambienti e alla reale consistenza dell’unità immobiliare.

Di conseguenza, devono essere considerate nel conteggio della superficie utile sia i muri perimetrali che quelli interni, i pilastri e i tramezzi, i soppalchi e i vani di porte e finestre. In questo modo, tutti gli immobili che superano questa soglia rientrano nel lusso in base all’ex D.M. 1969, e l’agevolazione si perde, facendo scattare il recupero d’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate, con annesse sanzioni e interessi.

La superficie utile nel bonus prima casa: foto e immagini