Attenzione agli affitti a prezzi stracciati: l’Agenzia delle Entrate può intervenire

Gli affitti a prezzo basso, anche se concessi a parenti o amici, possono far scattare dei controlli straordinari da parte dell’Agenzia delle Entrate tramite comparazione con altri immobili simili. Ecco quando può capitare, perchè e cosa fare per evitare sanzioni.

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In un mercato locativo caratterizzato da prezzi sempre più folli, registrare un contratto d’affitto a prezzi bassi è sicuramente fuori dalla norma. Per questo, un canone ridotto può far scattare dei campanelli d’allarme all’Agenzia delle Entrate, la quale può avviare dei controlli comparativi per verificare che non ci siano illeciti da nascondere sotto un contratto così vantaggioso.

Una sentenza della Cassazione è intervenuta proprio su un caso simile, evidenziando da un lato quali sono gli elementi che fanno partire i controlli dell’AdE, e fornendo anche indicazioni chiare su cosa fare per non incappare in sanzioni. Applicare uno sconto esagerato, infatti, è illegittimo anche tra familiari, se non si forniscono prove concrete o perizie tecniche che lo giustificano.

Affitti a prezzo basso

Il mercato immobiliare attuale taglia fuori dalle locazioni i redditi più bassi. Per questo, non è raro vedere accordi tra parenti o amici trasformarsi in veri e propri contratti a prezzi stracciati. Seppur trattandosi di contratti regolarmente registrati però, questi nascondono un’insidia, in quanto possono destare i sospetti dell’Agenzia delle Entrate, la quale può avviare dei controlli comparativi.

Il motivo principale, è il nero: l’AdE può voler indagare sulla corrispondenza tra il canone dichiarato e quello effettivamente riscosso, in base a quanto previsto dall’art. 39 delle disp. accert. imp. redditi, che appunto consente di ricostruire il reddito imponibile attraverso accertamenti induttivi per presunzioni semplici. Quello che accade, in poche parole, è l’incrocio dei dati del contratto di affitto con quelli di altri immobili analoghi nella stessa zona.

Secondo quanto stabilito dall’ordinanza n.26636 del 24 novembre 2020 della Corte di Cassazione, la differenza significativa tra il canone di un’unità immobiliare e quello di un’altra analoga, situata nel medesimo edificio o zona e destinata allo stesso uso, costituisce un indizio sufficiente a legittimare l’avvio di un accertamento, anche se tra locatore e conduttore vige un legame di parentela o amicizia. Dal punto di vista giuridico, però, questo legame non giustifica un canone stracciato, soprattutto se a concedere l’immobile in locazione è una persona giuridica.

Cosa fare per evitare sanzioni

Se l’Agenzia delle Entrate procede con gli approfondimenti e compara il contratto d’affitto con quello di altri immobili analoghi, per tutelarsi il proprietario deve dimostrare quindi che l’immobile vale oggettivamente meno di quello preso a riferimento dall’Amministrazione finanziaria. Per farlo è necessaria una perizia tecnica che attesti elementi come:

• difetti strutturali rilevanti (umidità, impianti obsoleti, ecc.);
• vincoli urbanistici che limitano il godimento dell’immobile;
• obblighi straordinari a carico del conduttore.

Tirando le somme, quindi, è importante avere sempre a portata di mano la documentazione necessaria per dimostrare l’effettivo valore di mercato del proprio immobile, in modo da evitare sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

I contratti le cui parti sono legate da un rapporto di parentela o amicizia, infatti, destano sempre parecchi sospetti nel Fisco, e ultimamente si sono verificati diversi casi che hanno fatto riaccendere l’attenzione nei confronti della tematica, sia per quanto riguarda gli affitti che le compravendite immobiliari. Inoltre, anche gli sfratti tra parenti devono seguire regole ben precise, che il solo fatto di avere un legame personale non consente di evitare.

Affitti a prezzo basso, scattano i controlli dell’Ade: foto e immagini