Terzo condono edilizio: quando può essere negato anche con il silenzio assenso

Il Consiglio di Stato è tornato ad esprimersi sul terzo condono edilizio, ribadendo alcuni principi importantissimi anche per altri procedimenti ancora in corso. Dal silenzio-assenso alle nuove normative, ecco quando il condono può essere negato e perchè.

Parlare di condoni apre sempre una quantità importante di dubbi e quesiti, a cui la giurisprudenza risponde con sentenze e ordinanze. Proprio questo ha fatto recentemente il Consiglio di Stato, che con la sentenza n. 4788 del 15 giugno 2026 ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione della disciplina del condono nelle aree vincolate.

Partendo dal caso che ha fatto scaturire questa sentenza, ecco cosa è bene sapere sul terzo condono edilizio, e quali sono i casi in cui una richiesta di condono può essere negata e perchè.

Terzo condono edilizio

La vicenda che ha portato alla sentenza n. 4788 del 15 giugno 2026 del Consiglio di Stato ha origine con una richiesta di condono per un piccolo fabbricato residenziale realizzato all’interno di un’area che, dopo la costruzione, è stata inserita nel Parco di Veio e, di conseguenza, sottoposta a specifici vincoli di tutela sia paesaggistica che ambientale.

L’amministrazione comunale che ha ricevuto la richiesta l’ha rigettata sulla base dell’art. 32 del decreto-legge n. 269 del 2003 (il terzo condono edilizio italiano) e della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004. I proprietari hanno quindi fatto ricorso ponendo a supporto della propria legittimità il fatto che la costruzione dell’immobile fosse precedente all’apposizione del vincolo.

A questo punto, il Consiglio di Stato ha spiegato che il fatto che un immobile sia stato costruito prima dell’istituzione di un vincolo paesaggistico o ambientale non equivale automaticamente alla possibilità, per l’immobile, di essere condonato.

In particolare, l’opera in oggetto era una nuova costruzione, una tipologia di abuso che rientra tra quelle per cui l’allegato 1 del decreto-legge n. 269 del 2003 prevede regole molto più restrittive quando ricadono in un’area sottoposta a tutela. Il terzo condono, infatti, consente la sanatoria solamente per alcune categorie di interventi di minore rilevanza, e comunque solo in presenza di ulteriori requisiti previsti per legge. Tra questi rientrano:

• determinati lavori di restauro,
• risanamento conservativo,
• manutenzione straordinaria.

Il diniego della sanatoria

Trattandosi invece di una costruzione abusiva, non è possibile rientrare nei limiti del condono. Per questo, i giudici hanno confermato la sentenza del TAR e ribadito che la domanda di sanatoria non può essere accolta. Con questa sentenza, quindi, il Consiglio di Stato dice implicitamente che quando la legge esclude espressamente la condonabilità di un intervento, non basta dimostrare che l’edificio esisteva già prima del vincolo, per ottenere la sanatoria.

Inoltre, riguardo la modifica dell’articolo n. 3 della legge regionale n. 12 del 2004 (che ha eliminato il passaggio che escludeva la possibilità di sanare gli abusi realizzati anche prima dell’apposizione del vincolo), i giudici hanno chiarito che tale modifica non può incidere sul giudizio in corso, in quanto il provvedimento di respingimento della richiesta di condono era stato adottato molti anni prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina.

Di conseguenza, il Consiglio di Stato ha precisato che doveva essere valutato sulla base della normativa vigente in quel momento. Infine, i giudici hanno chiarito le regole del silenzio-assenso in questi casi: il silenzio-assenso non si forma automaticamente con il semplice decorso del tempo, ma solo quando la domanda possiede tutti i requisiti sostanziali richiesti dalla normativa. Quindi, se la legge esclude la possibilità di rilasciare il condono, lo scorrere del tempo tra la domanda e la risposta non trasforma un intervento non sanabile in un’opera regolarizzata.

Terzo condono edilizio, quando viene negato e perchè: foto e immagini