Apertura abbaino sul tetto condominiale: è possibile?

Qualora un condomino intenda realizzare sul tetto dell’edificio un’apertura a mezzo di finestra orizzontale, cosa dovrà fare? Occorre autorizzazione dell’assemblea condominiale? Ecco i dettagli.

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Qualora il proprietario di un’abitazione sita in un edificio Condominiale, abbia intenzione di realizzare un lucernario, costruendo una finestra orizzontale, cosa dovrà fare in termini di legge?

E’ necessaria un’autorizzazione preventiva dell’assemblea?

Realizzazione lucernario: cosa fare

Il proprietario di un immobile sito all’ultimo piano dell’edificio condominiale, per conferire maggiore aria e luce alla propria abitazione, qualora abbia intenzione di edificare un abbaino, aprendo una finestra, è sottoposto a vincoli urbanistici ed edilizi per la realizzazione dell’opera?

Invero, qualora l’opera costituisca un’innovazione della struttura dell‘edificio Condominiale, è necessaria, per la realizzazione, che il proprietario ottenga l’autorizzazione con apposita delibera dell’assemblea condominiale approvata a larga maggioranza.


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In caso di mancata delibera, il proprietario potrà procedere ugualmente ma avrà da rispettare le regole a tutela della proprietà comune.

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Costruzione di un’abbaino sul tetto condominiale: cos’è

Per abbaino s’intende una costruzione ex novo visibile all’esterno di un edificio e facente parte integrante della facciata di quest’ultimo.

Tale parte dell’edificio può costituire proprietà comune ovvero esclusiva del singolo condomino che realizzi l‘opera apposta sul locale ad esso sottostante.

Qualora l’abbaino sia di proprietà comune dei condomini, per realizzare l’opera occorrerà un’autorizzazione dell’assemblea rilasciata con:

  • delibera a maggioranza degli intervenuti
  • voto favorevole dei 2/3 dell’edificio.

Nel caso in cui  l‘abbaino da realizzare sia di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile sottostante, per la realizzazione dell’opera non sarà necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, purché non vengano danneggiate o compromesse le parti comuni dell’edificio.

L’edificazione  dell’abbaino di proprietà esclusiva del singolo condomino non dovrà mettere  a repentaglio la solidità dell’edificio condominiale.

La Corte di Cassazione nel merito (sent. n. 17099 del 27.07.2006),  ha statuito che l’ apertura di un abbaino costituisca solo una modifica d’uso della parte comune, non un’innovazione.


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Pertanto  la realizzazione dell’opera necessiterà di una formale comunicazione inoltrata all’amministratore senza alcuna necessità di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

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Edificazione di abbaino: occorre un permesso?

La realizzazione della finestra orizzontale sul tetto condominiale necessita di preventivo permesso rilasciato dal Comune.

L’opera, infatti, rispetto allo status quo dell’edificio, apporta una modifica alla struttura preesistente sia in termini di fisionomia che di dimensioni con conseguente aumento di volumetria.

Sarà, pertanto, necessario presentare al Comune una SCIA.

Realizzazione senza permesso di abbaino: è sanabile?

Qualora l’abbaino sia realizzato sul tetto condominiale, nell’esclusivo godimento del singolo proprietario dell’abitazione ad essa sottostante, senza preventivo permesso del Comune, l’opera costituisce un illecito sanabile.


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La sanatoria dell’abbaino è data dalla natura pertinenziale dell‘opera realizzata dal singolo proprietario che, come succitato, non rappresenta un’innovazione condominiale e, pertanto, non necessita per la realizzazione, di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea.

Orbene, il Comune interessato, non potrà negare al proprietario, il permesso in sanatoria in merito ad un’opera realizzata senza Scia, ma non risultante in grado di modificare ed alterare la funzione di copertura del tetto sul quale sia stata edificata (Tar Piemonte, sentenza n.686/21 del 02.07.2021).

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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