Amministratore unico addio? La novità che sta facendo discutere i condomìni
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Si possono avere due amministratori in un condominio unico? I complessi di grandi dimensioni richiedono una mole di lavoro importante, e in questi casi la legge consente una doppia nomina, ma non con pari poteri e responsabilità. Ecco come gestire questa casistica.
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Sempre più spesso, sorgono complessi residenziali di grandi dimensioni, che raggruppano numeri importanti sia di condòmini che di problemi. Per questo, un solo amministratore potrebbe non bastare a gestire tutte le mansioni amministrative.
La soluzione può essere una doppia nomina, che però la legge consente solamente con una differenziazione della gestione.
L’articolo n.1129 del Codice Civile, infatti, prevede la figura di un amministratore unico, in modo da garantire una chiara rappresentanza legale, ma alcuni casi specifici permettono di nominare amministratori diversi per entità autonome (ad esempio i supercondomini o la gestione separata dei garage). Ecco come la legge regola questa casistica particolare.
Due amministratori in un condominio
Per legge, l’amministratore di condominio può essere uno solo ma, come anticipato, esistono delle deroghe a questo limite, a patto che il referente esclusivo dei residenti, fornitori e istituzioni rimanga uno.
Questo vuol dire che la compagine immobiliare deve rimanere indivisibile, e che non si può avere un’organizzazione basata su gestioni paritarie o ripartizioni interne delle responsabilità tra due professionisti. La soluzione, quindi, sta nel dividere il condominio. Come specifica l’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile:
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del Codice Civile, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Le caratteristiche che le porzioni interessate devono avere affinché si possa procedere così, sono:
- impianti indipendenti,
- accessi separati,
- una totale assenza di beni in condivisione con il nucleo originario.
Dividere il condominio
A questo punto, si possono affidare mansioni direttive a soggetti differenti, con gestioni parallele e completamente autonome l’una dall’altra, anche se operanti all’interno dello stesso perimetro territoriale.
Altra casistica è quella del supercondominio, ossia quella situazione in cui plessi autonomi e indipendenti condividono delle aree comuni (viali di accesso, parchi, impianti di illuminazione, reti fognarie, ecc.). Secondo l’art. 1117-bis del Codice Civile, ogni singolo edificio ha il proprio amministratore, che opera in totale autonomia, ma ad essi si aggiunge un ulteriore amministratore, incaricato di gestire le aree e i servizi in condivisione.
Vincolo necessario per la nomina del supercondominio è che i fabbricati siano legati da un rapporto di accessorietà necessaria, e che condividano strutture portanti o impianti essenziali. In questo modo si ha sì una pluralità di incarichi, ma dai confini ben delineati. Tutto ciò premesso, qualora non fosse possibile frazionare la rappresentanza legale, l’amministratore può sempre avvalersi di uno o più collaboratori, a cui può delegare aspetti contabili o incombenze tecniche.
Con la recente riforma del condominio, gli amministratori assumono responsabilità sempre maggiori, e un aiuto ulteriore non è mai da escludere, soprattutto per i condomini più grandi o problematici, dove si presentano situazioni che rischiano di pregiudicare la sana e civile convivenza tra i singoli condòmini.
