Agevolazioni prima casa: in questo caso non puoi averle 

C’è un caso molto particolare in cui non si ha diritto alle agevolazioni prima casa, anche se si acquista un immobile come tale. A portarlo a galla è la storia di una contribuente che, pensando di saperla più lunga della legge, oppure per mera ignoranza, si è vista sottrarre le agevolazioni prima casa a seguito di un’operazione immobiliare sospetta.

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Quando si acquista un immobile e si fanno operazioni complesse che riguardano più di una proprietà, bisogna informarsi bene sul da farsi e rispettare tutte le tempistiche di legge. Non farlo, potrebbe voler dire perdere un sacco di soldi, o doverli restituire. Una signora ha prima trasferito la sua prima casa al fratello tramite un mandato senza rappresentanza, e due giorno ha acquistato un nuovo immobile con le agevolazioni prima casa.

La Corte di Cassazione si è espressa e, con la sentenza 20673/2024 ha dichiarato illegittime le agevolazioni di cui la signora ha usufruito, accusandola di abuso di diritto. Con l’occasione, la Corte ha anche chiarito una volta per tutte le regole che riguardano le agevolazioni prima casa e il mandato senza rappresentanza.

Agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa sono tutte quelle agevolazioni che vogliono incentivare l’acquisto di immobili come residenze principali, tramite uno sgravio fiscale. Queste sono di natura diversa, e spaziano da quelle specifiche per gli under 36 a quelle più generiche, da quelle che si applicano in fase di acquisto a quelle che invece si applicano successivamente. Insomma, farne una lista completa sarebbe parecchio lungo, ma per rendere un’idea, ne fanno parte:

• la riduzione dell’imposta di registro;
  
• la riduzione dell’IVA;
  
• l’esenzione dall’imposta di bollo;
  
• l’esenzione da tributi speciali catastali;
  
• l’esenzione dalle tasse ipotecarie.
  

Il requisito fondamentale per ottenerle però, come è facile intuire, è acquistare una prima casa e mettere lì la propria residenza, entro un tot. di tempo dal giorno dell’acquisto. Va da sé, che chiunque abbia già altri immobili intestati, non può usufruire di alcun bonus, agevolazione o incentivo che riguardi unicamente la prima casa. Questo una signora non sembrava averlo capito, oppure ha provato a farla franca con un escamotage che però la Corte di Cassazione ha immediatamente punito.

Trasferimento senza rilevanza fiscale

Il mezzo che la signora ha utilizzato per usufruire delle agevolazioni prima casa, anche senza averne diritto, è il mandato senza rappresentanza. Con questo contratto ha trasferito il suo immobile al fratello, e due giorni dopo ne ha acquistato uno nuovo con le agevolazioni. Questo però, non si può fare, perchè il mandato senza rappresentanza è un trasferimento senza rilevanza fiscale, ossia che non trasferisce la proprietà del bene, ma solo gli obblighi di venderlo a terzi. Così facendo, la signora ha abusato del diritto con il solo scopo di usufruire di vantaggi fiscali, cui non aveva diritto possedendo già un altro immobile.

Oltre al caso molto particolare del mandato senza rappresentanza, a far perdere le agevolazioni sulla prima casa può essere anche il cambio di residenza anticipato rispetto ai termini di legge, ossia se questo avviene entro i 18 mesi dall’acquisto. Nel 2025 i bonus casa cambieranno per entità e modalità, ma il requisito della prima casa rimarrà invariato per molti, quindi è bene fare molta attenzione a non uscire dai limiti consentiti.

Agevolazioni prima casa: foto e immagini