Affitto transitorio o a lunga durata? Tutti i pro e contro

Al giorno d’oggi in Italia conviene fare un affitto transitorio o a lunga durata? Questa è la domanda che si pongono molti proprietari immobiliari che hanno deciso di mettere un immobile a reddito. Le differenze tra le due tipologie di contratto sono numerose, e presentano sia dei pro che dei contro.

Attualmente in Italia gli affitti che vanno per la maggiore sono quelli brevi a destinazione turistica. Chi ha un immobile da affittare però, può non aver voglia di stare dietro agli short rent, ai turisti e a tutto quello che questo tipo di locazione richiede. Per questo, molti scelgono le locazioni di durata maggiore, e questi si trovano di fronte ad un bivio: conviene optare per gli affitti transitori oppure per quelli che durano anni e anni?

Entrambi questi tipi di contratto si rivolgono a persone che vivranno in pianta stabile nell’immobile, e con i quali si instaurerà un rapporto locatore/inquilino. Le differenze tra i due però sono sostanziali, sia a livello di durata che di obblighi da contratto, per non parlare dell’aspetto fiscale. Vediamo insieme, quindi, tutti i pro e i contro degli affitti transitori e degli affitti più lunghi, per dare un quadro completo della situazione.

Affitto transitorio o a lunga durata?

I contratti di affitto transitorio hanno una durata che va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi, e che per sua stessa natura, deve essere giustificato dalla transitorietà del conduttore. Questo vuol dire che lo stesso non deve avere la residenza nella stessa città, e motivare la sua permanenza lì (per studio, lavoro, necessità mediche, ristrutturazione del proprio immobile, ecc.). Per quanto riguarda la tassazione, si può usufruire della cedolare secca al 21% per l’affitto di un solo immobile, oppure al 26% in caso di più immobili. La percentuale del 10% è consentita solo in determinati comuni.

Parlando invece dei contratti più lunghi, si dividono tra 4+4 e 3+2. Il primo tipo è il contratto libero, dove le parti possono decidere autonomamente su qualsiasi aspetto, prezzo incluso. Il secondo tipo è invece un contratto a canone concordato, dove il modello è stabilito dallo Stato e non può essere modificato. In questo contratto il locatore può chiedere come prezzo massimo, un canone d’affitto deciso dal Comune di appartenenza. La differenza tra i due sta nelle tasse: con il 4+4 si paga il 21%, mentre con il 3+2 l’aliquota scende al 10%.

I pro e contro

Vediamo ora i pro e i contro di entrambi i contratti, e a quali esigenze rispondono meglio:

• i contratti transitori abbassano il rischio di insolvenza, perché anche un contratto a tempo determinato può coprire i canoni di affitto;
  
• i contratti lunghi permettono una maggiore stabilità economica, se l’inquilino è affidabile;
  
• i contratti transitori necessitano di cercare nuovi inquilini più frequentemente;
  
• i contratti lunghi aumentano la difficoltà di sfratto nel caso di insolvenza e di presenza nell’immobile di bambini o altre situazioni delicate;
  
• i contratti transitori hanno un mercato più veloce dei contratti lunghi;
  
• i contratti lunghi possono garantire una rendita più duratura nel tempo.
  

In base a queste differenze, e alle proprie esigenze e necessità, un contratto può essere più indicato dell’altro. I contratti di affitto delle grandi città si differenziano parecchio proprio in base a questi parametri, ma la cedolare secca è il regime preferito dagli italiani per quanto riguarda le locazioni. Quello che resta da fare, quindi, è semplicemente scegliere quale strada percorrere.

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