Il mattone italiano vive un nuovo boom: 10,6 miliardi di investimento ma a dominare non sono le case

Il mercato italiano vive l’anno migliore del decennio: retail, logistica e hotel attirano i grandi investitori, mentre crescono studentati e data center. E negli affitti avanzano i contratti a canone concordato.

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Negli ultimi dieci anni il mattone italiano non aveva mai attirato così tanti capitali in così poco tempo. Secondo l’analisi del team research di Dils, nei primi nove mesi del 2026 il mercato immobiliare ha raccolto circa 10,6 miliardi di euro di investimenti, il 30% in più rispetto allo stesso periodo del 2025 e il 62% sopra la media del decennio.

Il solo terzo trimestre vale circa 3,1 miliardi (+18%). Si tratta dei capitali di fondi e investitori professionali, non degli acquisti delle famiglie. Guardare dove si dirigono, però, aiuta a capire come stanno cambiando le città e il modo di usare gli edifici, dai negozi agli hotel fino alle residenze per studenti.

Immobiliare, dove vanno i 10,6 miliardi

Il primo comparto è il retail, con circa 2,9 miliardi (+29%), pari al 27% del totale: nel terzo trimestre i centri commerciali da soli hanno assorbito circa il 70% degli investimenti del settore. Seguono la logistica, con quasi 2 miliardi (+63%), e l’hospitality, cioè hotel e strutture ricettive, con circa 1,9 miliardi. Alberghi e magazzini, insieme, hanno raccolto circa metà dei capitali del trimestre estivo. Gli uffici si fermano a circa 1,4 miliardi (+29%), ancora sotto la media decennale. A Milano il canone degli spazi migliori resta stabile a 900 euro al metro quadro l’anno, e nelle zone più centrali gli uffici liberi sono poco più del 2%.

La forza della logistica si vede anche negli spazi effettivamente occupati: da inizio anno le aziende hanno preso in affitto quasi 2,4 milioni di metri quadrati di magazzini (+41%), con canoni per le strutture migliori di 75 euro al metro quadro l’anno a Milano e 73 a Roma e Bologna. Tra gli investitori, segnala Dils, tornano anche i capitali istituzionali statunitensi, ai livelli più alti dal 2022.

Studentati e data center, i nuovi protagonisti

Il segmento living, che comprende le residenze in affitto gestite da operatori professionali, sfiora il miliardo di euro (+35%). Al suo interno gli studentati valgono quasi 300 milioni, con una crescita del 49%. Corre anche la voce degli investimenti alternativi, circa 1,4 miliardi (+57%), trainata dai data center (circa 580 milioni), dalle strutture sanitarie e dai depositi self storage.

Cosa succede nel mercato delle case

Il report dedica spazio anche al residenziale. Nel primo semestre le compravendite di abitazioni sono state circa 381 mila (+2,1%), il secondo miglior semestre degli ultimi dieci anni. A inizio 2026 i prezzi risultano stabili a Milano e in crescita del 3,1% a Roma, contro un +2,5% della media nazionale.

Più interessante il fronte degli affitti. I contratti complessivi calano di poco meno dell’1%, ma quelli a canone concordato crescono del 3,8%. A Milano i concordati aumentano del 67%, mentre a Roma rappresentano ormai oltre la metà delle operazioni. Nelle due città il numero complessivo di contratti cresce del 3,5% e del 6,9%, segno di una domanda di affitti ancora vivace.

Sulle prospettive pesano però l’incertezza geopolitica, i costi dell’energia e la possibilità di un nuovo ciclo di rialzi dei tassi, fattori che potrebbero rendere gli investitori più prudenti nei prossimi mesi. Per chi affitta casa il canone concordato porta anche vantaggi fiscali, a partire dallo sconto sull’imposta municipale: ecco chi paga l’IMU sulla casa in affitto e cosa cambia con il canone concordato.

Immobiliare, 10,6 miliardi investiti in nove mesi: foto e immagini