Catasto, 20mila lettere ai proprietari di immobili non dichiarati: cosa fare e quanto si rischia

L’Agenzia delle Entrate scova con le foto aeree ampliamenti, box e mansarde mai comunicati. Ecco come rispondere e quanto costa mettersi in regola.

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Un ampliamento mai comunicato, un box costruito in giardino, una mansarda diventata camera da letto: sono queste le situazioni che l’Agenzia delle Entrate sta cercando con la nuova campagna di controlli sul catasto.

Entro la fine del 2026 sono attese circa 20mila lettere di compliance, indirizzate ai proprietari di fabbricati che esistono nella realtà ma non risultano, o risultano solo in parte, negli archivi catastali. La lettera non è una multa. È un invito a verificare la propria posizione e, se l’anomalia viene confermata, a sistemarla prima che intervenga l’Agenzia. Sapere come rispondere, e in quali tempi, può valere una differenza di migliaia di euro.

Catasto, come vengono individuati gli immobili non dichiarati

Il controllo nasce dal confronto tra le foto aeree del territorio, i dati del Sistema integrato del territorio e le banche dati catastali, con il supporto di algoritmi di intelligenza artificiale. La mappatura ha già coperto il 96% del Paese, con 95 province completate e altre 4 avviate, e dovrebbe chiudersi entro l’anno.

Per risalire ai proprietari vengono incrociati anche le anagrafi e i dati delle utenze domestiche. La prima ondata si concentra sui casi più evidenti, come un fabbricato ben visibile nelle immagini che non trova alcuna corrispondenza nelle mappe catastali. La platea potenziale è ampia.

Nel proprio Piano integrato di attività e organizzazione, l’Agenzia stima oltre un milione di unità abitative sconosciute al catasto, con una rendita complessiva intorno ai 305 milioni di euro. Dopo questa prima ondata, le segnalazioni potrebbero salire a 40mila l’anno.

Cosa fare se arriva la lettera dell’Agenzia delle Entrate

Il primo passo è confrontare la visura e la planimetria catastale con lo stato reale dell’immobile. Le difformità più frequenti riguardano nuove costruzioni, ampliamenti, garage, depositi, sottotetti resi abitabili e cambi di destinazione d’uso. Se l’anomalia c’è davvero, serve un tecnico abilitato, cioè un geometra, un architetto o un ingegnere, che presenti la pratica di aggiornamento entro il termine indicato nella comunicazione.

Se invece la segnalazione è infondata, per esempio perché l’immobile era già stato dichiarato o la particella è sbagliata, occorre rispondere allegando documenti verificabili.

Ignorare la lettera non chiude la questione. Prima di contattare il professionista conviene raccogliere titoli edilizi, progetti, fatture dei lavori ed eventuali pratiche già presentate, annotando la data di fine lavori e quella di effettivo utilizzo: sono le informazioni che servono sia per l’aggiornamento sia per contestare una segnalazione errata.

Sanzioni e ravvedimento: quanto si rischia

Le variazioni vanno dichiarate entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Chi non lo fa rischia una sanzione da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare, prevista dall’articolo 31 del Regio decreto legge n. 652 del 1939. Con il ravvedimento operoso l’importo scende in modo netto, a seconda del ritardo: circa 103 euro entro 90 giorni, 129 euro entro un anno, circa 147 euro entro due anni e 172 euro oltre.

Chi non risponde all’invito, invece, si vede attribuire la rendita d’ufficio dall’Agenzia, con valori che possono risultare meno favorevoli, oltre alle sanzioni.

C’è poi un aspetto spesso sottovalutato: il catasto ha finalità fiscali e l’aggiornamento non sana eventuali abusi edilizi. Una segnalazione può quindi aprire la strada a verifiche urbanistiche da parte del Comune. Per chi deve aggiornare una planimetria può approfondire come funziona la dichiarazione DOCFA.

Catasto, 20mila lettere per immobili non dichiarati: foto e immagini