Caparra e fine del contratto: l’errore che molti inquilini commettono
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La restituzione della caparra al conduttore è l’atto finale di un contratto di locazione, e sancisce ufficialmente anche il termine dei rapporti tra le parti. Cosa fare però, se il locatore non vuole restituire la caparra al conduttore? Ecco come gestire la situazione e come tutelarsi da un locatore ingiusto.
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Quando si stipula un contratto d’affitto, una delle componenti fondamentali su cui si accordano locatore e conduttore è la caparra. Questa serve per bloccare l’immobile prima dell’ingresso e, in base agli accordi tra proprietario e inquilino, può essere restituita alla fine del contratto, utilizzata come canone per i primi o gli ultimi mesi della locazione, oppure trasformata in cauzione. In quest’ultimo caso, la caparra viene trattenuta dal proprietario per tutelarsi da eventuali morosità dell’inquilino o danni all’immobile.
Si tratta, quindi, di una somma che il proprietario trattiene e che, in base al caso specifico, può incassare o restituire. Il caso più comune è che, alla fine della locazione, se l’immobile non presenta difetti e non ci sono sospesi sui pagamenti, il proprietario restituisce la caparra all’inquilino. Questo però, può non accadere, ed è bene sapere come tutelarsi se il proprietario di casa non vuole restituire la caparra anche se non ci sono valide ragioni per il suo trattenimento.
Restituzione della caparra
La legge italiana prevede la restituzione della caparra al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:
- la restituzione al proprietario delle chiavi e della piena disponibilità dell’immobile;
- il pagamento regolare di tutti i canoni di locazione;
- la restituzione dell’immobile in buone condizioni (tenendo conto della normale usura derivante dall’uso quotidiano, che non si può in nessun caso imputare all’inquilino);
- la scadenza naturale del contratto, il recesso consensuale o la cessazione anticipata concordata, salvo diversi accordi previsti nel contratto di locazione.
Inoltre, insieme alla caparra il proprietario di casa deve consegnare gli interessi legali maturati sull’importo per tutta la durata del rapporto di locazione. Il proprietario può invece trattenere la caparra se l’inquilino non ha pagato una o più mensilità dell’affitto, ha arrecato danni all’immobile non derivanti dall’uso quotidiano, ma piuttosto da una negligenza o uso scorretto della casa o recede anticipatamente dal contratto senza rispettare i termini di preavviso previsti dal contratto.
Anche in questi casi però, il proprietario non può decidere da solo a quanto ammontano i danni, ma deve rivolgersi ad un giudice per determinare l’importo dovuto per il ripristino dell’immobile, salvo un accordo tra le parti su una somma che va bene ad entrambi. Se non si avvia un’azione giudiziaria, il proprietario deve restituire sia la caparra che gli interessi.
Le tutele per l’inquilino
Nel caso in cui il proprietario si rifiuta di restituire la caparra senza una motivazione valida, è sconsigliato per l’inquilino ricorrere a forme di autotutela come non riconsegnare le chiavi, poichè questo lo espone a conseguenze giuridiche sfavorevoli e non gli consente di ottenere il rimborso. Più opportuno è, invece, rivolgersi all’autorità giudiziaria attraverso strumenti processuali specifici. Grazie ad un avvocato, infatti, si può richiedere un decreto ingiuntivo che impone al proprietario di restituire la caparra entro un termine massimo (solitamente entro 40 giorni), decorso il quale si apre la fase esecutiva. Questa, nello specifico, consiste nel pignoramento dei beni del debitore.
Si deve comunque specificare che trattenere la caparra non è un reato penale, e che la Cassazione non fa rientrare questa casistica nell’appropriazione indebita. L’inadempimento rimane nel raggio d’azione del Codice Civile, e le conseguenze assumono quindi carattere risarcitorio. Si specifica inoltre che rientra nel debito anche il non versamento degli interessi.
