B&B in condominio: quando i danni degli ospiti ricadono sul proprietario
- Laurea in Belle Arti
Come funziona la responsabilità dei proprietari di B&B in condominio? Quali sono, ossia, le conseguenze legali a cui può andare incontro un proprietario se i suoi ospiti arrecano danni al condominio? Ecco una guida pratica per capire fino a che punto i proprietari rispondono dei danni.
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Aprire un’attività turistica in un condominio comporta sempre dei rischi, ma ad oggi risulta essere anche una delle più remunerative in termini economici, per chi ha più proprietà immobiliari. Per questo, soprattutto nelle città a vocazione turistica, i B&B in condominio sono molto diffusi.
Al di là degli aspetti etici e dell’impatto che l’apertura selvaggia di B&B possa avere sul mercato immobiliare, a quali responsabilità si espone il proprietario dell’attività? I turisti, anche senza volerlo, possono causare danni agli edifici condominiali, e in questo caso, è il proprietario a doverne rispondere nei confronti degli altri condòmini?
Capire di chi è la responsabilità non è sempre facile, e a fare le spese di ospiti che disturbano, che arrecano danni materiali al condominio e fanno un uso improprio delle aree comuni sono gli altri condòmini. Ecco una guida pratica per barcamenarsi in questa complessa situazione normativa, che aiuta a capire fin dove il proprietario del B&B può considerarsi responsabile dei danni arrecati dai suoi ospiti.
Responsabilità dei proprietari di B&B in condominio
L’articolo 2049 del Codice Civile sancisce che:
“i padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell’esercizio delle incombenze a cui sono adibiti”.
Questa norma si può applicare ai gestori di B&B solamente se questi ha un controllo diretto sugli ospiti e trae un vantaggio economico dalla loro presenza, diventandone, quindi, responsabile. La giurisprudenza però, attraverso varie enunciazioni, ha specificato che non può essere il condominio ad agire per eventuali danni causati dagli ospiti dei B&B, ma a farsi avanti devono essere i singoli condòmini, richiedendo un risarcimento esclusivamente per i danni subiti. Inoltre, si deve verificare se il proprietario del B&B ne è anche gestore. In questo senso, infatti, si possono verificare 2 casistiche:
- il proprietario è anche gestore: risponde in prima persona dei danni causati dagli ospiti al condominio o agli altri condòmini;
- il proprietario ha dato in locazione l’immobile ad un gestore di B&B: è il gestore a rispondere dei danni, salvo diverse disposizioni nel contratto di locazione.
Far cessare un’attività in condominio
L’attività di B&B non è particolarmente ben vista dai residenti, soprattutto nei condomini, perchè spesso gli ospiti possono disturbare con rumori molesti nelle ore notturne, non avere cura delle aree comuni o recare danni materiali allo stabile.
A monte però, si deve fare attenzione al regolamento di condominio: se questo vieta espressamente l’attività di B&B o locazione turistica, questa può essere bloccata anche se non arreca alcun danno agli altri condòmini.
Se invece il divieto formale non sussiste, l’attività può andare incontro ad uno stop definitivo in caso di cattivo comportamento degli ospiti, secondo l’articolo 844 del Codice Civile, che vieta le immissioni intollerabili, o se produce danni concreti alle parti comuni (art. 2043 del Codice Civile).
Aprire un B&B in condominio si può, quindi, ma con le dovute accortezze e, soprattutto, prendendosi la responsabilità sia civile che penale dei possibili danni che gli ospiti arrecano al condominio o ai singoli condòmini. Ovviamente, il proprietario/gestore può poi rifarsi sui colpevoli, ma risponde in prima persona e in prima battuta di qualsiasi danno arrecato.
