Un dettaglio catastale può cambiare tutto e ridurre l’IMU
- Laurea in Belle Arti
Le case di lusso obsolete sono quelle abitazioni che catastalmente mantengono la classificazione in A/1 ma che, di fatto, non presentano i comfort abitativi moderni che definiscono il lusso. Questi immobili, principalmente datati, possono essere declassati per ridurre la spesa dell’IMU: ecco come.
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Quando si costruisce un immobile, si definisce anche la sua categoria catastale. Questo è un concetto noto, ma di cui spesso ci si dimentica la temporaneità. Una categoria catastale, infatti, non è eterna, ma può variare con il passare del tempo.
Ne è un esempio la categoria di lusso A/1, in cui rientrano ancora numerosi immobili datati che, di lusso, ormai, hanno ben poco. Proprio chi possiede una cosiddetta casa di lusso obsoleta, in virtù della mancanza dei comfort moderni che definiscono il lusso, può chiedere il declassamento in A/2.
Per ottenerlo, contano molto la classe energetica bassa e la presenza di barriere architettoniche. Una delle conseguenze dirette del declassamento, per gli immobili di lusso obsoleti, è la riduzione dell’IMU che, si ricorda, include sempre gli immobili di lusso, anche quando sono prima casa, e impatta considerevolmente sulle spese familiari.
Case di lusso obsolete
Alla base del concetto di obsolescenza del lusso c’è il fatto che i tempi cambiano, e con essi i comfort abitativi. Di conseguenza, un immobile considerato di lusso negli anni ‘50, oggi può non essere più tale, pur mantenendo la classificazione in A/1 al catasto.
A fare la differenza sono l’evoluzione tecnologica e i bisogni sociali, che si traducono in classi energetiche molto basse e la presenza di numerose barriere architettoniche, tutti elementi che non definiscono affatto il lusso attuale. Questo è importantissimo da sapere per i proprietari dei cosiddetti immobili di lusso obsoleti, poichè proprio queste caratteristiche possono aprire le porte ad un ricorso per declassamento catastale.
A sancire questa possibilità è la Corte di Giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, che con la sentenza n. 627/2/2025 ha stabilito che la rendita catastale deve rispecchiare la realtà sostanziale dell’immobile e non può rimanere ancorata a classificazioni storiche ormai superate dai fatti. Di conseguenza, a prescindere dalle tabelle della prassi amministrativa, la categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile) decade a favore della A/2 (abitazione di tipo civile) se:
- mancano garage,
- non c’è il servizio di portineria,
- l’efficienza energetica è bassa,
- l’accessibilità è ridotta.
Ridurre l’IMU con il declassamento
L’accatastamento in A/1 implica oneri fiscali pesanti e l’esclusione da molte agevolazioni, prima tra tutte, l’esonero IMU sulla prima casa. Per questo, se si dimostra che quella signorilità non è più effettiva ma solamente burocratica, il mutamento degli standard abitativi è un motivo sufficiente per ottenere il declassamento.
Per la Cgt del Piemonte, infatti, non basta che un edificio sia prestigioso al momento della sua costruzione, ma deve esserlo anche nel presente: se non mantiene i suoi standard di lusso, la categoria A/1 si considera illegittima.
Nella sentenza, la Corte di giustizia tributaria evidenzia che non esistono precisi criteri legislativi che cristallizzano il classamento catastale in eterno e che questo vuoto normativo deriva proprio dal fatto che le categorie catastali devono adattarsi alla realtà mutevole del mercato e della società.
Quindi, tirando le somme, i proprietari di immobili di lusso obsoleti possono, attraverso una procedura Docfa, chiedere il declassamento da A/1 ad A/2 e ottenere, di conseguenza, anche l’esonero IMU sulla prima casa, andando di fatto a pagare molte meno tasse.
