Sanatoria impossibile: i limiti che bloccano la regolarizzazione delle tettoie

Quando si può sanare una tettoia abusiva e quando invece è impossibile? La risposta non è immediata, e ogni singolo caso deve essere valutato nelle sue particolarità. Esistono però dei limiti che non si possono superare, e oltrepassati i quali la sanatoria diventa di fatto impossibile.

La realizzazione di una tettoia è un intervento che, date le sue caratteristiche, non può essere realizzato senza un permesso di costruire. Una tettoia, infatti, è considerata come un’opera edilizia che va ad aumentare sia il volume che la superficie dell’unità servita, anche se rimane aperta sui tre lati. Si tratta di una struttura di copertura sorretta da elementi portanti che offrono protezione dagli agenti atmosferici, senza appunto costituire spazi chiusi. A rendere necessario il permesso di costruire sono, quindi, le sue dimensioni significative, poichè queste alterano lo stato originario del luogo, modificando sostanzialmente l’edificio principale su cui poggiano.

Ignorando questi aspetti, o chiudendo gli occhi di proposito, non è affatto raro che i proprietari costruiscano tettoie abusive, per poi chiederne il condono. Ebbene, anche se le tettoie mantengono tutte le caratteristiche che le classificano come strutture leggere e aperte, non è detto che possano essere sanate. A specificarlo è una recente sentenza del TAR Sardegna, che ha evidenziato quali sono i limiti al condono edilizio delle tettoie.

Tettoia abusiva

Come anticipato, la tettoia è una struttura che per sua stessa natura non può rientrare nell’edilizia libera e che, come tale, non si può costruire in autonomia. Serve un apposito permesso di costruire anche se la si mantiene aperta sui tre lati e si crea solamente la struttura portante e la copertura in alto. Mantenendo queste caratteristiche, una tettoia può rientrare tra gli interventi condonabili, secondo il D.L. 269/2003, convertito in Legge n. 326/2003, che classifica diverse tipologie di strutture sanabili. In particolare, la tipologia 6 comprende le:

“opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o volume”.

In poche parole, finchè una tettoia non genera un nuovo carico urbanistico, si può sanare, fermo restando l’assenza di vincoli paesaggistici o il consenso della Soprintendenza in questo senso. Se però la tettoia viene modificata, e si aggiungono elementi di chiusura e che generano un aumento volumetrico, si perdono i requisiti necessari al condono edilizio, proprio come nel caso trattato dal TAR Sardegna di recente.

Requisiti per il condono edilizio

Con la sentenza n. 695/2025 il TAR Sardegna ha rigettato la richiesta di condono di un proprietario, per una tettoia abusiva realizzata senza permesso di costruire in un’area gravata da vincolo paesaggistico. Se in un primo momento la tettoia rispettava le caratteristiche di apertura e leggerezza sopra descritte, ad un secondo sopralluogo queste non c’erano più, poichè il proprietario aveva:

• installato delle lastre in lamiera a chiusura totale di un lato;
• realizzato porzioni in muratura intonacata e pittura edificate attorno ai tre pilastri di legno (lo “scheletro” per controtelai per infissi esterni, anche se questi non erano presenti).

Così facendo, ha annullato ogni possibilità di ottenimento della sanatoria, poichè si sono persi tutti i requisiti per far rientrare l’opera nella tipologia 6 di cui sopra. La tettoia è diventata, di fatto, un nuovo volume chiuso e funzionalmente assimilabile ad una superficie abitabile: un vero e proprio ampliamento edilizio realizzato senza permesso. Inoltre, l’ubicazione in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico ha messo KO la richiesta di sanatoria una volta per tutte.

Tettoia abusiva: foto e immagini